Как взять ипотеку и не разориться

Согласно данным ЦБР на начало года, средний объем ипотечного кредита в рублях достиг 1,8 млн, срок составляет 15 лет, а процентная ставка слегка ниже 13%.
Предположим, вы сейчас решаете взять ипотеку на условиях, которые обозначил Центральный банк, и используете разные варианты погашения.

Существует три основных:

Аннуитетный (равные ежемесячные платежи)

Используя такой способ выплаты, по истечении пятнадцати лет, вы вернете уже 4,1 миллиона, следовательно, переплатите 2300000 рублей. И ежемесячная сумма, которую нужно выплачивать, составит около двадцати трех тысяч рублей.

Дифференцированный (платежи со временем становятся меньше)

Выбрав эту схему, вы сможете сэкономить. Сначала сумма, которую нужно ежемесячно платить, будет намного больше (около тридцати тысяч), чем при равных, но потом она сократится до десяти тысяч в месяц. В итоге переплата составит менее 1,6 миллиона. Именно из-за того, что переплата получается намного меньше, дифференцированная схема не так популярна среди банков.

Досрочный

Еще меньше получится потратить, если выбрать такой вариант. До середины 2014 года некоторые банки применяли штрафы, когда кто-то хотел погасить задолженность раньше установленного срока, но после введения закона «О потребительском кредите» такие штрафы стали незаконными. Только, если ипотека была взята до закона, и в условиях сказано о штрафах за такой способ, организация имеет право их применить, несмотря на нововведения.

Если займ оформлен позже, то нужно предупредить банк за месяц до даты, когда собираетесь внести последний взнос. В течение пяти дней после подачи заявления, банк должен предоставить вам информацию, какую сумму обязательно нужно заплатить в день досрочного закрытия.

Сейчас среднее время возврата одолженных денег составляет около 90 месяцев. Если отдать деньги за установленный период, используя аннуитетную схему, окажется, что необходимо заплатить больше 1000000 рублей, а используя дифференцированную – менее 900 тысяч. Но если не сможете выплатить деньги вовремя, вы отдадите соответственно 3,8 миллиона и 2,65 миллиона. То есть, при использовании дифференцированного способа переплата окажется существенно меньше, чем при аннуитетном, несмотря на то, в срок или заранее человек выполнит долговые обязательства.

Также помните, что страховать объект недвижимости очень важно. Обычно такая страховка стоит около 0,2-0,5% от годовой суммы долга (каждые 12 месяцев стоимость полиса уменьшается). В дополнение, вам сделают предложение застраховать свою жизнь и риск утраты права собственности, но это не обязательно. При досрочном погашении вернуть деньги, потраченные на страховку, можно, когда такой пункт есть в договоре.

Можно продать квартиру, на которую заключена ипотека, однако придется переоформлять договор и, согласно ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 346), получать разрешение на оплату раньше положенного срока, то есть, нужно сообщить банку причину продажи (переезд, болезнь, увольнение с работы).

Есть неприятная деталь: если дом, взятый в ипотеку, будет снесен, случится пожар или затопление, задолженность никуда не исчезнет, а по статьям 346 и 318 ГК РФ кредитная организация может потребовать погасить ее заранее. Именно для этого и стоит застраховать недвижимость, но компании обычно отказываются страховать жилую площадь, которая может попасть под снос. Например, та, что расположена в старых домах, которые могут оказаться снесенными.

Если вам пришлось взять займ с высоким процентом, то уменьшить долговую нагрузку можно с помощью кредита, взятого у другого банка, с меньшим процентом. Благодаря этому можно серьезно сэкономить, но есть много деталей, которые должны учитываться: дополнительные расходы из-за оформления еще одного долга, невозвратные страховки, подготовка нового пакета документов. Но несмотря на все трудности, первый кредитор, увидев желание выплатить задолженность до установленного срока, пересмотрит условия и снизит процент.

Если у организации, в которой вы брали займ, отзовут лицензию, кредитные обязательства никак не изменятся, только все вопросы придется решать с Временной администрацией банка. Единственная трудность: важно постоянно отслеживать изменения реквизитов, по которым необходимо совершать платежи. Когда банк получит статус банкрота, новые реквизиты для оплаты можно узнать на сайте Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Также есть сложности с перепланировкой жилой площади. Здесь все зависит от условий договора: если в нем указано, что перепланировка невозможна, а она жизненно нужна, то потребуется получить письменное разрешение от кредитной организации. Подобные ограничения существуют из-за того, что сильные изменения могут привести к ее удешевлению или удорожанию.

Еще одна особенность бракоразводного процесса: делят общее имущество и общие долги. То есть, существует два варианта: либо бывшие супруги платят поровну оставшуюся сумму, либо один из супругов должен будет оставить квартиру второму, обязав его выплачивать остаток самостоятельно, а второму супругу выплатят компенсацию, равную половине стоимости уже оплаченной части квартиры (согласно статьям 34-38 Семейного кодекса РФ).