О каких нюансах нужно помнить, оформляя ипотеку на строительство дома?

Современные люди, особенно пары с детьми, или семьи, ожидающие пополнение, все чаще задумываются о собственном доме, расположенном в отдалении от городской суматохи. Если раньше престижней считалась жизнь в городской квартире, то на сегодняшний день люди предпочитают проживание в частном доме.

Современный дом ─ это не хилое строение без удобств как считалось раньше, а наоборот, это красивое здание, как правило, немалых размеров со всеми удобствами, большими комнатами. В таком жилище жить гораздо лучше, нежели в квартире.

Стоимость в расчет пока брать преждевременно. Дешевле квартиры дом вряд ли обойдется. Зато плюсы частного дома очевидны:

• собственный дом можно построить самому, неспешно, выделять средства под это дело постепенно, по мере возможностей. А за квартиру придется заплатить все деньги сразу;
• веским преимуществом можно считать наличие собственного участка, на котором можно разместить различные постройки, разбить огород;
• жизнь в частном доме решает вопрос с парковкой автомобиля. Его можно ставить во дворе, при желании можно построить добротный гараж;
• проще обзавестись питомцами, места хватает всем;
• соседи находятся на расстоянии и не мешают жить;
• наличие собственного двора позволяет гулять маленьким детям практически самостоятельно. Взрослым не обязательно все время находиться рядом. Достаточно лишь время от времени присматривать за малышами;
• чистый воздух, отсутствие городского шума и суеты.

И это только самые основные преимущества частного дома в сравнении с квартирой.

Чаще всего, после того, как в семье появляются дети, возникают мысли о расширении жилой площади для того, чтобы вся семья чувствовала себя комфортно. Со своей стороны государство поддерживает рост населения, создавая условия для покупки жилья. Одним из распространенных ныне вариантов является вложение материнского капитала в возведение дома.

Итак, после появления в семье 2-го ребенка, государство выделяет помощь, называющуюся материнским капиталом. Ее нельзя обналичить, потратить на ежедневные расходы. Самый популярный способ расходования данных средств ─ это улучшение жилищных условий (покупка, строительство или реконструкция жилья).

Возведение дома с привлечением маткапитала должно отвечать следующим требованиям:

• постройка должна осуществляться только на территории РФ;
• участок, на котором предполагается начать строительство, должен принадлежать либо владельцу маткапитала, либо второму супругу;
• должно иметься разрешение на строительство от местных органов управления.

При проведении реконструкции уже имеющегося дома, площадь должна увеличиться как минимум на 14 м2. Только в этом случае пристройка помещений будет считаться строительством.

Общие правила не позволяют использовать маткапитал, пока детям не исполнится 3 года. Но имеются исключения. Если родители выплачивают ипотеку, полученную на возведение дома, они могут погасить долг перед банком материнским капиталом. Кроме того, после появления в семье 2-го ребенка, можно взять кредит, а 1-ый взнос выплатить материнским капиталом. Но это при наличии в семье 2-х детей. Большинство российских банков подобную процедуру допускают.

Размер материнского капитала составляет 453 тыс. рос. рублей. И этой суммы не хватит на строительные работы от нулевой стадии до завершающей. Поэтому разумным выходом становится ипотека с использованием государственных средств.

2 варианта заключения кредитного договора:

1. Маткапитал используется в качестве 1-го взноса.
2. При помощи средств маткапитала заемщик может погасить текущий кредит, полученный на возведение жилья.

Не все банки желают сотрудничать с вложением маткапитала, так как данная программа еще в разработке. К тому же, постройка частного дома сопряжена с рисками, ведь ликвидный объект не предоставляется банку сразу при оформлении ипотеки.

• Сберегательный банк России выдает гражданам страны ипотечный кредит под приемлемые проценты, позволяя использовать госпомощь в качестве 1-го взноса, либо для выплаты оставшегося долга, процентов. Таким образом осуществляется поддержка молодых семей, внедряется госпрограмма. Чем больше будет размер 1-го взноса, тем меньше будут проценты по нему. В случае с привлечением материнского капитала проценты будут в диапазоне 11-13%. Так как в данном случае размер 1-го взноса будет одинаков. Деньги выдаются на срок от 1 года до 30-ти лет. Для зарплатных клиентов банка предусмотрены специальные условия. Им также предоставляются преимущества, дающие право досрочно вернуть долг без штрафных санкций.
• Банк ВТБ-24 с 2013г. реализует программы с привлечением материнского капитала. С годами они становятся еще более лояльными. Ставки устанавливаются в диапазоне 11,9-14,45%. К тому же берется в расчет размер 1-го взноса, период кредитования. Ипотеку можно оформить на длительный срок (до 50-ти лет). Минимальная сумма равна 900 тыс. рос. рублей, а 1-ый взнос составляет минимум 10%.
• Альфа-банк досконально проверяет земельный участок, на котором планируются строительные работы. Деньги выдаются максимум на 25 лет. Ставка начинается от 13%. Оформлять ипотеку вправе любой из родителей, но последующее оформление собственности на детей и второго супруга обязательно.
• Банк «Открытие» кредитует под 11,5% годовых и выше заемщиков в возрасте от 21 года. Срок доходит до 25 лет. Выдают сумму от 400 тыс. до 30 млн. руб.
• Газпромбанк готов кредитовать граждан РФ в размере от 400 тыс. до 8 млн. рос. рублей по ставке от 11%. Максимальный срок доходит до 30-ти лет.

Это наиболее крупные банки страны. Также часто граждане России пользуются услугами Райффайзенбанка, ЮниКредитБанка, Абсолютбанка, чтобы оформить ипотеку на строительство собственного дома с привлечением маткапитала. Самая привлекательная ставка кредитования в Абсолютбанке, она равна 7,7% в год. Но получить ее не так уж просто.

Для того чтобы выбрать банк, нужно проанализировать историю сотрудничества, привилегии, которые они предоставляют зарплатным клиентам. Следует обратить внимание на ставки, срок кредитования. Каждый сам решает, какой банк ему выбрать, но специалисты рекомендуют рассмотреть вариант со Сбербанком, привлекающим не только выгодными ставками, но и индивидуальными условиями для каждого клиента.

Инструкция для желающего получить деньги в банке

1. Для того чтобы использовать материнский капитал для 1-го взноса, необходимо найти земельный участок под возведение дома. Обратившись к кредитному инспектору, можно узнать, какие документы придется предоставить.
2. Сбор и подача пакета документов вместе с заявлением в банк. Решение придется ждать 3-5 дней. В заявлении указывают нужную сумму.
3. После выбора объекта недвижимости составляется договор с продавцом. На основании этого документа на землю налагается обременение. Она переписывается на покупателя. Если условия договора не выполняются до указанной даты, то участок отчуждается в пользу продавца.
4. Получение разрешения на проведение строительных работ. На руках должно иметься не только разрешение, но и заверенное нотариусом обязательство о выделении долей собственников, смета, проект. Эти документы нужны для представления в Пенсионный фонд. Обязательство о выделении долей детям составляется по образцу ПФР.
5. Кроме того в ПФР требуются: заявление, паспорт гражданина РФ, СНИЛС, сертификат, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей.

На проверку документов отводится 30 дней. Еще столько же они зачисляются на указанные реквизиты. После того, как продавец даст расписку о получении, ее нужно принести в банк. Инспектор назначит дату проведения сделки. Именно в этот день происходит полная оплата. Кредитополучатель становится должником, на объект налагают обременение, которое снимается в Росреестре после полного расчета.

По действующему законодательству РФ материнский капитал на ипотеку под строительство частного дома можно использовать после того, как ребенку исполнится 3 года. (ФЗ №256 от 29/12/2006). Деньги зачисляются частями. 1-ая часть составляет 50% от суммы, имеющейся на счету. 2-ая часть становится доступна через полгода. Необходимо подтвердить целевое использование средств, предоставив документальное подтверждение. Не применяется данное ограничение для оплаты ипотеки либо ее оформления.

Для того чтобы получить возможность воспользоваться средствами, полученными от государства, не дожидаясь того времени, когда ребенку будет 3 года, существует несколько вариантов:

1. Оформить ипотеку на постройку дома, а маткапитал использовать в качестве 1-го взноса.
2. Построить дом за свои средства, а через 3 года обратиться в ПФР с документами для получения компенсации.
3. На ипотечный займ купить недостроенный объект для того чтобы снести, либо достроить. А кредит погасить при помощи сертификата.

Строительство дома с привлечением маткапитала по закону предусматривает следующие пункты затрат:

• постройка жилого помещения;
• компенсация уже имеющихся расходов;
• оплата целевого кредита на строительство;
• реконструкция жилья, имеется ввиду глобальное обустройство объекта с увеличением жилой площади как минимум на 14 -18 м2.

Следует знать, что ремонтные работы, к которым относится внутренняя отделка помещения, не считаются улучшением условий. Под улучшением в данном случае понимается расширение жилплощади. Например, увеличение площади путем переделки чердачного помещения, пристройка дополнительного этажа и т.п. Такая реконструкция приравнивается к полноценному строительству и может быть покрыта средствами маткапитала.

Возводить дом можно как собственными усилиями, так и привлекать специальные строительные компании.

При строительстве своими силами деньги перечисляются не все сразу, а несколькими этапами. Понятное дело, что материнского капитала не достаточно, чтобы построить дом от начала и до конца. Но этих денег будет достаточно на основные строительные материалы. Например, в России все большую популярность приобретают дома каркасного типа. Если такой дом строить собственными усилиями, то стоимость стройматериалов обойдется не более 450 тыс. рос. рублей. Материнский капитал практически покроет эти затраты. Но все работы придется делать самостоятельно.

Для получения компенсации материнским капиталом самостоятельный застройщик должен фиксировать все расходы документально. Подтверждать их соответствующими документами: чеками, накладными, актами приемки-передачи и т.п. Эта документация представляется в ПФ, где подробно изучается его сотрудниками. Затем выносится решение о выплате компенсации. Средства перечисляются на банковский счет, а уже оттуда их можно обналичить.

Градостроительный Кодекс РФ трактует определение «жилой дом» как отдельно стоящее здание, имеющее не более 3-х этажей, предназначенное для проживания одной семьи. Такое жилище должно быть пригодно для постоянного проживания в течение круглого года.

Требования к жилому дому:

• нахождение в жилой зоне;
• дом должен являться капитальной постройкой на фундаменте, с несущими стенами;
• обязательно наличие водоотведения и водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, вентиляции;
• вся конструкция должна быть работоспособной, обеспечивать безопасность людей.

Может показаться, что покупка земельного участка под строительство дома относится к улучшению жилищных условий. Но это не так. Согласно закону, улучшение жилищных условий ─ это покупка или строительство (реконструкция) помещения, предназначенного для жилья. Именно поэтому купить землю под строительство на средства семейного капитала нельзя. И отказ ПФ в этом случае будет вполне обоснованным. Исключением считается покупка участка с уже имеющимся на нем домом, пригодным для проживания. Формально, деньги направляются на приобретение дома, а участок идет как бы в дополнение.

Средства маткапитала не могут быть потрачены на строительство жилья в садовых и дачных товариществах, так как на таких землях разрешение на строительство жилого дома не выдается. То есть использование подобных участков земли под строительство ИЖС с использованием господдержки запрещено.

Строительство жилого дома разрешается:

• на земле, предназначенной для индивидуального строительства;
• на участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и для расположения в его пределах дома для проживания семьи.

Получить средства маткапитала как на самостоятельное строительство, так и на строительство с привлечением подрядной организации можно после того, как ребенку исполнится 3 года (если не взят целевой кредит).

После окончания строительства, снятия обременений, дом можно оформить в общую семейную собственность. Дальше недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению в соответствии с законодательством. Семья может его продать. Чтобы оформить продажу недвижимости, собственниками которой являются дети, продавец должен получить разрешение от органов опеки. Выдача данного документа возможна при условии не нарушения имущественных прав детей.

Возможность использования маткапитала на строительство частного дома имеется. Ипотеку можно оформить во многих банках. Но снятие обременения с участка становится возможным только тогда, когда кредит будет закрыт полностью. Имеется возможность его досрочного погашения. После выплаты кредита надо взять в банке справку о том, что со стороны этой организации отсутствуют финансовые претензии по выплаченной ипотеке.

Программа поддержки государством семей, имеющих 2-х и более детей, это своеобразный фундамент, способ, позволяющий мечту о просторном собственном доме воплотить в жизнь. ПФР перечисляет половину маткапитала через 1-2 месяца после обращения в организацию. Остаток поступает на счет через 6 месяцев при условии подачи всех необходимых документов. В 2018г. предложено продлить действие программы до 2022 г., а также внести ряд изменений.

Сделать жизнь комфортнее можно разными способами. Один из вариантов ─ использование государственных дотаций на строительство своего собственного дома.