Почему Сбербанк отказал в ипотеке? И что делать дальше?

Ипотечное кредитование – наиболее доступный способ обрести собственное жилье при среднем уровне доходов, поэтому на сегодняшний день в России около 70% сделок по приобретению недвижимости осуществляется при участии финансовых организаций. Первоочередная цель деятельности любой коммерческой организации – увеличение прибыли и минимизация риска невозврата субсидированных денежных средств. Для того чтобы минимизировать риск, Сбербанк скрупулезно изучает личность заемщика на предмет благонадежности и платежеспособности.

Классификация заемщиков

Единой классификации не существует, каждая кредитная организация делит держателей кредитов на группы по-своему. В зависимости от стратегии учреждения, принадлежность к одним группам снижает шансы получения ипотеки, а к другим – увеличивает.

В первую очередь заемщики делятся по возрастной категории: «молодые» — люди от 18 до 25 лет, им достаточно сложно получить большой заем ввиду чистой кредитной истории, для них кредитный лимит всегда понижен. «Идеальные заемщики» — возрастная категория от 25 до 45 лет чаще всего получает удовлетворительный вердикт банка, при условии соответствия всем остальным требованиям. «Пожилые» — от 45 лет, выдавать ипотеку пенсионерам банк чаще всего не рискует, исключение составляют залоговый кредит и поручительство родных.

По способу финансовых взаимоотношений выделяют такие типы клиентов:

• Случайные клиенты («с улицы»). Это люди, впервые обратившиеся в банк, из-за отсутствия данных и невозможности проверить кредитную историю им часто отказывают в ипотеке.
• Зарплатные. Данный тип наиболее привлекателен для банка, поскольку при оформлении дебетовой карты в базу данных заносится максимально полная информация по клиенту, что снижает степень риска, а следовательно, и затраты на формирование резервных фондов.
• Вкладчики (это зарплатные клиенты в перспективе). Держатели депозитов и ценных бумаг имеют наибольшие шансы положительного ответа по ипотеке, поскольку заем обеспечивается денежными средствами, которые уже находятся в обращении банка, соответственно организация не несет никаких рисков.

По степени благонадежности клиенты делятся на добросовестных («белая» кредитная история), недобросовестных (штрафы, просрочки, но по итогу кредит погашается), «черный список» — клиенты, с которых Сбербанк вынужден был взимать кредит в судебном порядке, мошенники и банкроты, скрывающие финансовую несостоятельность.

Причины, по которым Сбербанк чаще всего отказывает в кредитовании

Получив отказ по ипотеке, человек справедливо задается вопросом, по какой причине это произошло. При этом согласно Гражданскому Кодексу РФ, статья 821, N 14-ФЗ ред. от 23.05.2016, кредитор имеет право не оглашать причину отказа, в соответствии с коммерческой тайной, что в будущем лишает заемщика возможности устранить причину отказа и подать апелляцию. Поэтому необходимо ознакомиться со списком возможных отрицательных факторов заблаговременно.

Западный банкинг использует понятие Stop-факторы. Это информация о заемщике, которая способствует отрицательному ответу по ипотеке. К таким факторам относятся:

• судимости;
• отсутствие постоянной прописки по месту жительства или регистрации;
• отсутствующие или некорректно указанные номера стационарного (по прописке или фактическому месту жительства) и мобильного телефонов;
• негативная кредитная история родственников клиента;
• отсутствие образования выше общеобразовательного уровня (школа);
• неизлеченные психические расстройства;
• профессия, связанная с риском для жизни (пожарный, полицейский);
• профессия с неравномерным заработком (фрилансер, сезонный работник);
• полное отсутствие частной собственности, которую можно использовать как гарант (автомобиль, дача, нежилое коммерческое или складское помещение, дом);
• неофициальный доход, поскольку никто не может гарантировать наличие данного дохода в будущем, банк не рассматривает его как поруку клиента;
• индивидуальное предпринимательство и малый бизнес. Данная бизнес группа является наиболее финансово нестабильной, в периоды кризисов больше всего страдает именно малый бизнес, поэтому выдача ипотеки осуществляется чаще всего под залог оценочной стоимости бизнеса, а не будущей прибыли;
• опасный для жизни регион (ведутся боевые действия, например);
• досрочные выплаты займа. Как ни странно, банки не стремятся к долгосрочному сотрудничеству с клиентами, слишком рано погашающими кредит, поскольку учреждение изымает ликвидные средства из оборота и получает низкий %;
• алкогольная или наркотическая зависимость;
• множественные смены мест работы. Некоторые банки (например, ВТБ) отдают предпочтение клиентам со средним уровнем дохода и одним стабильным местом работы, перед клиентами с высоким доходом и постоянными сменами организаций;
• психологическая неуверенность в себе, спутанные ответы. Чем сильнее человек смущается и путается в предоставленной информации, тем вероятнее отказ. Говорить нужно правду, особенно по поводу доходов.

Помимо отсутствия вышеперечисленных stop-факторов, для благоприятного исхода клиент должен удовлетворять ряду требований. В первую очередь сюда относятся возрастные ограничения – от 21 до 75 лет, получить ипотеку лицу, превысившему верхний порог, не удастся ввиду возможной кончины. Гражданство – Российская Федерация. Стаж работы: не менее 6 месяцев на текущем месте и общий стаж за последние 5 лет не меньше года. Не более 3-х созаемщиков.

Если клиент удовлетворяет общим требованиям, подается предварительная заявка, далее скоринг-система автоматически на основе указанной информации производит расчет рисков невозврата клиентом денежных средств. На втором этапе причинами отказа в ипотеке выступают:

• негативная кредитная история самого клиента. База данных банка хранит информацию обо всех выплатах по ранее оформленным кредитам, поэтому Сбербанк может отказать в предоставлении ипотеки на основании просрочек по оплате даже 5-летней давности. Отсутствие истории как таковой также не является преимуществом, поскольку банк не располагает информацией о благонадежности должника;
• опечатки и ошибки в документации. Любые расхождения в представленных документах приведут к отказу по кредиту ввиду возможной подделки;
• невозможность идентификации представленной клиентом информации;
• тяжелый физический недуг. Такие заболевания, как ишемия, онкология или сахарный диабет могут приводить к внезапному летальному исходу, поэтому лицам, превысившим возрастной порог в 75 лет, отказывают автоматически. А если заемщик прошел возрастной ценз, но имеет визуальные признаки заболевания (серый цвет лица, отечности, астма и т.д.) или инвалидности, кредитор может затребовать справку о состоянии здоровья или принять решение не сотрудничать с данным клиентом;
• беременность. Банки очень часто отказывают в ипотеке женщинам в положении, ввиду временной неработоспособности, особенно матерям-одиночкам. Это не относится к ситуациям, когда поручителем выступает супруг;
• низкая платежеспособность, если общая сумма выплаты кредита (тело+%) превышает доход заемщика более чем на 40%, банк считает сделку нецелесообразной;
• многочисленные штрафы ГИББД, неуплаченные алименты, пени по просроченным коммунальным платежам, судебные исполнительные листы и т.п.

Вся информация по клиенту переводится в бальную систему, баллы начисляются за каждую положительную характеристику. Если сумма баллов достаточна, ответ будет положительным.

Кроме оценки благонадежности клиента, Сбербанк также оценивает саму недвижимость, и если объект покупки имеет низкий уровень ликвидности, в ипотечном кредитовании, скорее всего, будет отказано. Поскольку именно залоговая недвижимость будет покрывать долг плательщика по ипотеке в случае его неплатежеспособности, т.е. ее оценочная стоимость должна покрывать возможные убытки банка + насчитанные проценты. В связи с этим к недвижимости также предъявляют определенные требования:

• «чистота» объекта с юридической точки зрения. Если заемщик приобретает жилье на вторичном рынке, банк выполняет проверку документации на наличие махинаций, долговых обязательств продавца, незаконных расширений площади и перепланировок. При покупке жилья от застройщика проверяется благонадежность самой строительной фирмы, техническая документация;
• объект должен быть не старше 1965 г.;
• наличие стандартных удобств (канализация, вода, газ, кухня);
• место расположения недвижимости в пределах досягаемости банка (город и пригород). Недвижимость в сотне километров от ближайшего филиала банка признается низколиквидной в силу своей удаленности.

Необходимые действия в случае отрицательного ответа Сбербанка

Первое, что необходимо знать в такой ситуации – подачу повторной заявки на ипотеку следует выполнять не ранее, чем через 2 месяца с момента отказа. В противном случае заявка будет отклонена автоматически.

Далее необходимо связаться с представителем банка, который проводил беседу, и попытаться узнать причину отказа. Если оператор пойдет навстречу и огласит причину, в течение двух месяцев ожидания заемщик может предпринять нижеследующие действия.

Если причиной отказа послужила низкая платежеспособность клиента, разумно будет привлечь созаемщиков (только члены семьи), таким образом банк получит дополнительные финансовые гарантии. В качестве альтернативы можно предложить дополнительное имущество для залога, найти поручителя или оформить ипотеку на кого-нибудь из родных.

Кроме того, существуют так называемые «договора заемщика». Это договор, заключаемый между держателем кредита и страховой компанией, которая обязуется в случае неплатежеспособности клиента возместить банку 20% от суммы ипотеки. Поручительство страховой компании – серьезное преимущество, которое может изменить вердикт Сбербанка.

Отказ, вызванный несоответствием недвижимости поставленным требованиям, можно исправить, подыскав несколько других вариантов жилья и предоставив банку их для оценки.

Негативную кредитную историю можно подкорректировать, погасив все просроченные задолженности, если таковые имеются, либо, оформив несколько краткосрочных потребительских кредитов и выплатив их точно в срок. В редких случаях кредитная история может быть испорчена по технической ошибке самой финорганизации, поэтому заемщик имеет право затребовать отчет о кредитной истории и сверить информацию.

В случае если недвижимость не очень дорогая, можно ограничиться потребительским кредитом. Такой заем покроет стоимость жилья лишь частично, зато позволит заемщику выиграть время. Однако такой вариант приемлем только в случае стабильного дохода не ниже 25-30 тыс. в месяц.

Если заемщику неизвестна причина отказа, он может обратиться к брокеру. Здесь важен один нюанс: кредитные брокеры делятся на «белых» и «черных». Брокерские фирмы с положительной репутацией помогут выяснить причину и получить кредит легально. Недобросовестный брокер может «подчистить» кредитную историю клиента без его ведома, что может повлечь административную ответственность. Поэтому обращаться следует только в проверенные фирмы с хорошей репутацией.

В качестве крайней меры можно попробовать оформить заем в другом банке, при этом следует изучить финансовую стратегию учреждения. Есть организации, которые специализированно занимаются кредитованием узких групп населения, например, пенсионеров или многодетных семей.

Таким образом, положительный ответ по ипотеке в Сбербанке зависит от многих факторов, таких как: принадлежность к целевой возрастной группе, платежеспособность, хорошая кредитная история и отсутствие stop-факторов. И даже в случае отрицательного ответа Сбербанка, заемщик всегда имеет возможность переломить ситуацию в свою пользу, если подойдет к вопросу ответственно.