Процесс оценки залогового имущества при оформлении ипотеки

Значение слов ипотечный кредит знакомо людям уже несколько лет. Однако именно сейчас этот вид займа становится все более востребованным. Процесс получения заемных средств на покупку недвижимости довольно сложен. Для начала банк проверит платежеспособность будущего заемщика, затем примет решение об одобрении или отклонении заявки.

Следующим обязательным шагом будет проверка стоимости залога — оценка недвижимости. Это крайне важное условие для оформления любой ипотеки. Залоговым имуществом обычно выступает покупаемая в ипотеку квартира (или иная недвижимость). Однако бывают случаи, когда залогом выступает личное имущество клиента. Например, заемщик хочет приобрести в ипотеку загородный дом, заложив свою квартиру, в этом случае потребуется делать оценку квартиры.

Необходимость экспертной оценки

Проведение экспертной оценки заложенного имущества требует законодательство. Экспертиза важна не только для кредитной организации, клиенту также пригодится ее результат:

• Клиент получает возможность узнать настоящую рыночную стоимость интересующей его недвижимости. Если продавец установил слишком высокую цену — оценка будет поводом снизить стоимость.
• Уверенность заемщика в том, что в случае сложных жизненных обстоятельств (авария, развод с супругой, ЧП и т.д.), которые могут привести к продаже заложенной квартиры, сумма, вырученная за проданное жилье, сможет покрыть остатки ипотечного долга. В противном случае, можно остаться без жилья и иметь задолженность кредитору.
• Кредитная организация снизит риск финансовых потерь в случае невозврата долга. В подавляющем большинстве случаев приобретаемое жилье становится залоговым имуществом, и банку необходимо знать стоимость квартиры (дома) при продаже в случае отказа заемщика платить кредит. Банковское учреждение интересует как рыночная стоимость жилья (за эту цену недвижимость продается за средние сроки), так и ликвидационная (цена при срочной продаже).
• Гарантия «прозрачной» сделки. После оценки покупатель увидит, есть ли обременения на недвижимость, согласована ли перепланировка, а также будет знать все нюансы по объекту, которые продавец мог скрыть.

Без экспертизы залога банк не сможет назвать максимальную сумму займа, которую он способен предложить потенциальному клиенту. А зная ликвидационную стоимость залога, если она как минимум равна, а лучше всего превышает сумму ипотеки — кредитор одобрит заключение договора.

Экспертиза при рефинансировании

Чаще всего рефинансирование выглядит как перевод своего кредита в другой банк, в целях снижения процентов. При этом «обновление» старой ипотеки имеет много общего с заключением нового кредитного договора — новому кредитору также необходимо узнать стоимость заложенного жилья. А точную стоимость можно узнать, только проведя оценку. Избежать новой экспертизы можно только в двух случаях:

1. Рефинансирование происходит в той же финансовой организации. Обычно банку не выгодно снижать проценты по кредитам, да и новые проценты гораздо выше тех, что предлагают другие кредиторы. Но, если банк согласен рефинансировать выданную ипотеку, это лишает клиента головной боли в виде сбора пакета документов, новой экспертизы и ожидания перевода ипотеки в другую организацию, что занимает от 30 до 60 дней.
2. Если экспертная оценка делалась не так давно, она может подойти и для нового банка. Однако здесь имеется два нюанса:
   1. Любой отчет об оценке имеет срок давности. А каждый банк имеет свои требования к давности оценки. Если возраст отчета совпадает с требованием кредитора — новую экспертизу можно избежать.
   2. Эксперт или оценочная организация делавшие «старую» оценку, имеют аккредитацию в новом банке. Согласно закону, банк не имеет права навязывать своего эксперта, но у каждой кредитной организации имеются свои требования к отчетам. В противном случае могут возникнуть вопросы, и банк попросит доработать старый отчет, а это новые финансовые траты.

Для сотрудников банка проверка акта оценки квартиры, которая сделана не аккредитованным экспертом, занимает много времени и является нежелательной. Это затянет рассмотрение заявки минимум на один день.

Стоимость

Цена независимой экспертизы складывается из следующих факторов:

• Регион страны и населенный пункт, где будет производиться оценка, а также удаленность недвижимости от самого оценщика. (Если эксперту придется ехать за город, цена будет выше).
• Размеры территории и строений, которые находятся на ней.
• Вид документов, дающих право пользоваться недвижимостью.
• Учреждение, для которого делается отчет.
• Профессионализм эксперта. Человек с высочайшей квалификацией потребует за свои услуги больше денег.

Виды недвижимости и примерная стоимость

Самая высокая стоимость оценки недвижимого имущества — в Санкт-Петербурге и Москве. В других региона государства стоимость экспертизы меньше. Падение цен зависит от среднего дохода жителей и востребованности услуг. Минимальная стоимость оценки никогда не опускается ниже 2,000 рублей:

• Оценить квартиру или даже комнату обойдется в 2,000 — 4,000 рублей. В зависимости от города.
• Оценка загородного дома подразумевает и оценку стоимости участка под строением. На цену сильно повлияет расстояние до компании оценщика, размер территории и дополнительные требования к экспертизе. Цена варьируется в пределах 2,000 рублей (за небольшой домик в черте города) до 8,000 рублей (загородный дом, удаленный от города и имеющий участок земли).
• Оценка участка земли — самая сложная процедура. Оценщик обязан учитывать категорию и назначение участка, его расположение и удаленность, развитость инфраструктуры, экологию района и другие факторы. Стоимость такой экспертизы начинается в районе 4,000 руб.
• Стоимость экспертизы другой недвижимости необходимо обсуждать с экспертом лично, т.к. ее разнообразие крайне велико.

Вышеперечисленная стоимость является средней по стране. Для сравнения можно взять цены двух крупных городов:

• Квартира — 4,500 руб. (Санкт-Петербург) и 3,000 руб. (Москва).
• Элитная квартира — 5,000 руб. — 4,000 руб.
• Участок земли — 3,000 — 10,000 руб.
• Загородный дом (дача) — не менее 4,000 рублей.
• Коммерческие объекты в Санкт-Петербурге оцениваются за 12,000 руб.
• Стоимость оценки других некоммерческих объектов в столице зависит от их площади: менее 100 м2 — 6,000, менее 200 м2 — 8,000, менее 500 м2 — 12,000. Оценка недвижимости большей площади происходит по договоренности с экспертом.

Кто осуществляет оценку и кто платит

Оценку недвижимого имущества может выполнить компания, которая имеет лицензию на данные услуги. Кредитная организация всегда предложит список фирм, получивших аккредитацию в этом банке, и постоянно сотрудничающих с ним. Бывает случаи, когда клиенту предлагают фирму по оценке в агентстве, которое занимается недвижимостью (если оно принимает участие в оформлении ипотечного кредита). У некоторых банков довольно жесткие требования к отчетам, и они предпочитают работать исключительно с проверенными экспертами. В любом случае заемщик может выбрать другую компанию или частное лицо.

Лицо, осуществляющее оценку квартиры, должно соответствовать следующим требованиям:

• Состоять в одной из организаций, занимающихся оценочной деятельностью. Сама организация должна числиться в госреестре юридических лиц. (ЕГРЮЛ)
• Иметь страховой договор гражданской ответственности, страховая выплата которого начинается с 300,000 рублей. Это минимизирует риски, связанные с ошибками в процессе определения достоверной стоимости.
• Должен состоять в саморегулируемой организации, которая занимается всеми вопросами, связанными с деятельностью экспертов.

Если клиент решил выбрать оценщика в обход аккредитованного банковского списка, ему необходимо согласовать с менеджером кандидатуру эксперта. И не факт, что банковскую организацию устроит данный выбор клиента.

Также необходимо знать, что «чужие» отчеты банк проверяет с гораздо большей тщательностью. Не исключено, что отчет будет нуждаться в доработке, в отличие от отчетов проверенных экспертов.

Касательно оплаты экспертизы — в Российской Федерации оценку недвижимости оплачивает заемщик. Это правило касается двух случаев, когда клиент подает заявку на ипотеку, и когда клиент получает денежные средства, заложив собственное жилье. Однако бывают и исключения, некоторые банковские организации берут данные расходы на себя, об этой возможности необходимо уточнить у менеджера. В остальных же случаях оплата эксперта считается попутными затратами клиента.

Как выполняется оценка и сколько времени занимает

Если клиент определился с экспертом и согласовал его кандидатуру с кредитной организацией, то следующим шагом будет заключение письменного соглашения с оценщиком. Эта процедура также обусловлена законодательством. К тому же договор обязует эксперта исправлять допущенные недочеты. Соглашение может заключить и сотрудник агентства недвижимости, если заемщик дал на это согласие. Дальнейший процесс выглядит следующим образом:

• Клиент собирает требуемый пакет документов и передает бумаги эксперту.
• Клиент и оценщик договариваются о дате приезда последнего на проверяемую недвижимость.
• Эксперт проверяет жилье, делает нужные фото, сверяет схему квартиры с техпаспортом и изучает другие бумаги. Обследование объекта занимает от 30 до 90 минут.
• Специалист подготавливает отчет, в котором обязательно должно указываться, по какому методу была проведена оценка, в некоторых случаях применяют сразу два метода.

Затратный метод определяет стоимость строительства подобного жилья. Обычно используется при экспертизе квартир первичного рынка (новостроек).

Сравнительный метод сравнивает цены осуществленных покупок и продаж подобного жилья. Метод применяется при оценке квартир вторичного рынка.

Доходный метод рассматривает получение дохода с объекта, его окупаемость. Для наглядного примера подойдет сдача жилья в аренду.

Подготовка итогового документа занимает от двух до пяти рабочих дней (обычно сроки не превышают трое суток). Это связано с тем, что в процессе подготовки отчета оценщик может сам заниматься сбором некоторых дополнительных бумаг. Некоторые эксперты могут предложить ускоренную оценку, потребовав доплату в 30%.

Проводя расчеты, эксперт обращает внимание на множество характеристик, основными из которых являются:

• Местоположение квартиры, ее площадь.
• Удаленность от транспортных веток.
• Состояние жилья и наличие ремонта.
• Износ дома и дата введения в эксплуатацию.
• Этаж квартиры, внешний вид подъезда, состояние лестничной клетки.

Клиент должен знать, что раздельная планировка и наличие окон в разных сторонах дома увеличат стоимость жилья. Итоговую цифру увеличат и раздельный туалет с ванной, а также лоджия или закрытый балкон. Капитальный ремонт жилья, увеличивает рыночную цену, но не ликвидационную.

Если квартира находится на первом или последнем этаже дома, это снижает ее стоимость. Возгорание в подъезде или другие происшествия также снизят цену. На стоимость может повлиять даже такой малозначимый факт, как вид из окна. Квартира, находящаяся в экологически грязном районе, будет иметь меньшую цену, чем жилье на «чистой» территории.

Все замечания эксперта представлены в разделе «Допущения» отчета. Именно в нем содержатся данные, уточняющие спорные детали и собственные предположения эксперта. Например, в этом разделе оценщик может указать причину отсутствия фото некоторых участков недвижимости.

Клиент никогда не должен требовать от специалиста даже примерной стоимости перед оценкой. До экспертизы эксперт не владеет необходимыми данными, которые могут характеризовать квартиру.

Влияние итоговой оценки

Сумма, фигурирующая в отчете оценщика, является одним из ключевых факторов, влияющих на размер выдачи займа (ведь оценка делается после проверки платежеспособности). Чем дороже эксперт оценил недвижимость, тем большую сумму может предложить кредитор.

Оценка недвижимости влияет не только на максимальную сумму кредита, от нее зависит первоначальный взнос и уровень ставки по ипотеке. Соответственно, стоимость залога затронет и сроки погашения кредита.

Не стоит забывать, что залоговая недвижимость в обязательном порядке должна быть застрахована. На стоимость страхового полиса также повлияет оценка недвижимого имущества (ведь чем больше цена за жилье, тем больше выплатит страховая организация при наступлении страхового случая).

Итоговая оценка влияет на нотариальные расходы, сборы и платежи, государственные пошлины и налоги.

Банки, в большинстве своем обращают внимание на ликвидационную стоимость квартиры (дома). Это та сумма, которую можно получить за продажу жилья в сжатые сроки (6-8 месяцев). Она на 20-30% меньше рыночной. Из-за этого может возникнуть ситуация, когда заемщика устраивает рыночная цена жилья (на эту цифру он и рассчитывает получить ипотеку), но кредитор отказывает в выдаче займа или требует уменьшить итоговую сумму ипотеки.

Если ликвидационная цена меньше предполагаемой суммы займа, клиент может обратиться к другому эксперту — есть вероятность, что предыдущий специалист упустил какие-либо детали (но это может сработать в обратную сторону). Если повторная оценка показала ту же цену, будущий заемщик может попросить продавца жилья снизить цену, либо искать другое жилье. Еще одним вариантом, будет увеличение размера первоначального взноса (банк сразу получит часть долга, что позволит ему пойти на уступки).

Никогда не стоит просить эксперта пойти на обман и завысить стоимость жилья. Для оценщиков это потеря репутации. Скорее всего, при проверке документа банк вскроет обман, и последствия будут не только для заемщика, но и для оценщика.

Нюансы

Нередко оценщику приходится сталкиваться с различными нюансами в ходе своей работы. Ими может быть наличие перепланировки, оценка строящегося жилья и т.д.

Перепланировка

Нередко квартиры вторичного рынка подвергаются изменению планировки. В таком случае, перед оценщиком появляется несколько новых задач. Мелкие перепланировки (остекленный балкон и т.д.) вообще не требуют согласований, но положительно влияют на стоимость объекта.

В случае крупных изменений, особенно тех, что затрагивают несущие конструкции строения, оценщик обязан удостовериться в их ликвидности. Эксперт проверяет технический паспорт квартиры, в нем должны присутствовать согласованные с БТИ новые планы квартиры. Если все в порядке, и перепланировка оказалась удачной — это также повысит цену жилья.

Если изменения не были согласованы, это снизит итоговую стоимость, а эксперт потребует ее узаконить и предоставить обновленный техпаспорт. Однако, такие изменения как снос несущей конструкции, ликвидация вентиляции и пр. крайне опасны. Получить разрешение на них невозможно, а владелец рискует лишиться права владения квартирой.

В этом случае цена на жилье значительно упадет, а банк откажет в выдаче ипотеки. Владельцу остается только устранить выявленные нарушения.

Оценка комнаты

При оценке комнаты (например, в коммунальной квартире) оценщик учитывает общие факторы, рассматривающиеся при экспертизе обычной квартиры, а также индивидуальные показатели комнаты — размер и удельная доля относительно всей квартиры, вид из окна и состояние отопительной системы, ремонт и наличие балкона, количество соседних комнат и их владельцы. Самым главным нюансом будет оценка общих помещений (которыми владеют все жильцы).

Стоит заметить, что банки не любят принимать залог в виде комнаты.

Оценка новостройки

Если клиент хочет взять ипотеку на жилье, которое еще не сдано в эксплуатацию, банки сталкиваются с проблемой невозможности внесения в реестр данных об обременении (квартира еще не зарегистрирована). Кредитор, как и клиент, имеет только право требования на будущую квартиру.

Если новостройка находится на раннем этапе строительства, эксперт оценит риски консервации стройки и укажет их в отчете. Кредитор реально оценивает риски, что выльется в высокие проценты по ипотеке. Обычно, в ипотечном договоре имеется пункт, который подразумевает уменьшение процентов, если дом был сдан в эксплуатацию и заемщик получил акт приемки жилья.

Если оценка новостройки проводилась аккредитованным экспертом, или если застройщик имеет хорошую репутацию в банке, кредит будет одобрен.

Экспертиза без выезда оценщика

Новое законодательство позволяет эксперту определять рыночную стоимость без выезда на объект. Клиент должен будет сделать интересующие фотографии и переслать весь пакет документов оценщику. Весь процесс будет осуществляться удаленно. Стоимость этой процедуры чуть ниже обычной.

Такая независимая оценка уступает в своей эффективности полноценному осмотру. К тому же не стоит забывать, что компания в обязательном порядке укажет факт отсутствия осмотра квартиры в отчете. А сотрудники банка, изучая документ, в первую очередь удостоверяться в том, что оценщик посетил и осмотрел жилье. Очень редкий банк будет согласен закрыть глаза на данный факт — кредитор потребует полноценный осмотр залоговой недвижимости.

Срок действия оценки

Итоговая цена, указанная экспертом в отчете, является действительной в течение полугода. По истечению шести месяцев отчет будет считаться недействительным (этот срок установлен законодательством). Однако, разные кредитные организации могут иметь свои требования к срокам. Чаще всего оценка делается в процессе заключения договора и ее срок действия не критичен.

Некоторые крупные банки имеют крайне жесткие требования к проводимой оценке. Они сотрудничают только с проверенными экспертами и предъявляют ряд особых требований к заключению оценщика (например, когда будет проводиться капитальный ремонт строения). Специалисты аккредитованных компаний имеют высочайшую квалификацию, что соответственно увеличивает цену на их услуги. Для примера, можно взять финансовое учреждение ВТБ — 24. Этот банк работает только с проверенными компаниями, чьи цены благодаря профессионализму несколько выше средних в разных городах:

• Санкт-Петербург — минимальная цена 7,000 р.
• Москва — от 5,000 р.
• Новосибирск — от 7,500 р.
• Екатеринбург и Томск — от 2,000 р.
• Челябинск — от 3,000р.

Вышеперечисленные факты позволяют сделать вывод, что к выбору эксперта стоит подходить с тем же вниманием, что и при выборе кредитной организация и страховщика. Это позволит значительно сэкономить время и позволит избежать доработок и переплат, что ускорит процесс выдачи ипотеки. Итоговый отчет в обязательном порядке должен указывать цель проводимой экспертизы (оценка жилья в качестве залога).

Сам документ содержит порядка 20-40 пронумерованных страниц, должен быть прошнурован и завизирован экспертом. В отчете также должна стоять печать оценщика.