Рефинансирование ипотечного кредита после использования материнского капитала

С начала прошлого года в России началось существенное снижение процентов по ипотечному займу. Это не только значительно увеличило спрос на данное кредитование, среди заемщиков ранее оформивших ипотеку, также заметен ажиотаж. Люди, которые получили заем по высоким процентным ставкам, стараются оформить рефинансирование, чтобы их ипотека приобрела более выгодные условия. А некоторые просто стараются снизить финансовую нагрузку.

Также в Российской Федерации существует финансовая помощь семьям, у которых имеется двое и более детей. Называется эта помощь материнским капиталом и выдается за каждого усыновленного или рожденного ребенка (начиная со второго). Отличительная особенность данного сертификата в том, что он может использоваться для погашения ипотечной задолженности (ее части или первоначального взноса).

Однако оплачивать мат. капиталом можно только тот кредит, который был взят до оформления сертификата на государственную помощь (до рождения или усыновления малыша). С конца мая нынешнего года все изменилось. Теперь родители имеют права использовать материнский капитал для оплаты части кредита, оформленного в любое время (даже после оформления госпомощи). Это еще более увеличило число желающих рефинансировать свою ипотеку.

К тому же по заверению крупных финансистов, замечена тенденция к еще большему снижению процентов по ипотечным кредитам. В частности, в течение следующих двух лет.

«Обновление» ипотеки после использования сертификата

Многие люди, которые ранее использовали денежные средства мат. капитала, столкнулись с необходимостью рефинансировать свою задолженность. И на данном этапе у таких заемщиков начинаются крупные проблемы.

Все дело в том, что согласно российским законам использовать материнский капитал в ипотеке можно только при условии, что ребенок получит свою долю в ипотечной квартире или доме. Пока квартира находится в залоге у кредитора, сделать это невозможно, и в пенсионный фонд подается обязательство выделить долю ребенку (заверенное нотариально). Однако, как только ипотечный кредит был погашен, и банковское учреждение сняло обременение с жилья, у родителей имеется порядка шести месяцев для того, чтобы официально присвоить долю в квартире ребенку.

В этом заключается главная причина невозможности рефинансирования долга с использованным мат. капиталом. При одобрении заявки на рефинансирование происходит следующий процесс. Новая кредитная организация выплачивает старому банку оставшийся долг заемщика. После получения своих денег старый кредитор обязан снять обременения с заложенной недвижимости, и здесь вступает в силу обязательство родителей перед пенсионным фондом.

Почему банки отказывают в рефинансировании такой ипотеки

Таким образом, соглашаясь на рефинансирование ипотечного займа, новый банк пойдет на огромный риск, в связи с тем, что в залоговом жилье будет присутствовать доля несовершеннолетнего ребенка. Если заемщик отказывается выплачивать кредит, банковское учреждение вправе продать залоговую квартиру. А сделать это при наличии несовершеннолетних прописанных — практически невозможно.

По закону имущество, находящееся во владении детей, не может быть использовано родителями. За этим очень внимательно следит государственный аппарат попечительства и опеки.

Существует лазейка, которой может попытаться воспользоваться заемщик в такой ситуации. В тот момент, когда новый банк утвердил рефинансирование и перечислил деньги предыдущему кредитору, родители могут игнорировать требование закона о внесении детей в долю квартиры или дома. Это чревато проблемой с прокуратурой и пенсионным фондом, они не будут разбираться, почему на квартиру оформляется закладная другого банка и почему такие обстоятельства возникли. Служба безопасности банка не допустит проведение такого соглашения.

Никаких законодательных актов, запрещающих проводить рефинансирование ипотеки, в которую был внесен материнский капитал, нет. Просто коммерческие организации не пойдут на сделку, потому что не смогут реализовать заложенное недвижимое имущество. А выдавать заем фактически без залога — ненужный риск для любого кредитора.

Крайне редким исключением могут являться крупнейшие банковские организации РФ (Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк и т.д.). Они могут согласиться на рефинансирование ипотечного займа при условии, что заемщик сможет внести изменения в нотариальный документ, который обязует выделить ребенку долю в приобретаемом за ипотеку жилье (изменение позволит изменить держателя залога). Данное обязательство выполняется перед Пенсионным фондом. Для оформления подобной справки может потребоваться согласие не только Пенсионного фонда, но и органов опеки. Если ПФР отклонил такой запрос, не обосновав причину, заемщик имеет право обратиться в судебные органы.

В текущем году нескольким семьям удалось рефинансировать подобную ипотеку в Райффайзенбанке. Однако, в подавляющем большинстве банки отказывают в перекредитовании на таких условиях.

Если заемщику удалось получить согласие нового банка и ПФ, и он имеет на руках измененное нотариальное обязательство, остальной пакет документов будет аналогичен обычному рефинансированию или взятию новой ипотеки.

Что делать с ипотекой, которую нельзя рефинансировать

Заемщик может попытаться обратиться к нынешней кредитной организации с просьбой реструктурировать ипотечную задолженность. Для одобрения подобного запроса клиент должен написать заявление и иметь веские причины для послабления условий.

• Банковское учреждение может позволить заемщику определенный лимит времени выплачивать задолженность без процентов.
• Клиенту могут снизить процентную ставку (обычно до минимально возможной).
• Кредитор может увеличить срок выплаты ипотеки, это уменьшит ежемесячные взносы и снизит нагрузку на семейный бюджет.

На деле банки крайне неохотно идут на рефинансирование своих же клиентов, т.к. снижать проценты им крайне невыгодно с финансовой точки зрения. Исключением может быть, когда клиент в случае отказа твердо намерен обратиться в другое финансовое учреждение с просьбой о рефинансировании.

Нюансы рефинансирования

Многие люди, услышав, что другой банк предлагает более низкие проценты, готовы не медля подать заявление на рефинансирование. Однако, сам процесс «обновления» ипотеки по своей сложности не уступает оформлению нового кредита: клиент обязан провести оценку залогового имущества, заключить новое соглашение со страховой компанией и новым банков, предоставив перечень необходимых документов, а также, если остаток ипотеки большой — внести первоначальный взнос. Затраты на данные процедуры могут нивелировать выгоду от «обновления» старого кредита.

Используя средства материнского капитала на частичное погашение ипотечной задолженности, заемщик должен понимать, что это минимизирует шанс провести рефинансирование в будущем.

Лучшим вариантом будет привлечение материнского капитала уже после рефинансирования кредита. Это позволит снизить основное тело кредита или использовать средства для первоначальной выплаты.

Также заемщик должен знать, что рефинансирование ипотеки в другом банковском учреждении — это обычное финансовое действие, которое не улучшает жилищные условия семьи, а снижает нагрузку на семейный бюджет. Проще говоря, новый кредит берется не на покупку новой квартиры, а на погашение задолженности у другого банка. Этот факт может привести к трудностям. Банк может отказать в рефинансировании, не желая работать с мат. капиталом. Причины могут быть названы разные: отсутствие справки из ПФ о том, что у заемщика имеются средства мат. капитала, ошибка в документации или предоставление недействительных данных.

Заемщику, который желает использовать материнский капитал после рефинансирования, необходимо тщательно изучить перечень финансовых учреждений, которые работают с программой маткапитала, необходимо выбирать ту, что предоставляет самые выгодные условия.

Нотариальное обязательство

Как только материнский капитал был использован для покупки нового жилья, каждый член семьи должен получить свою долю в купленной квартире (или доме). Если выделить доли сразу невозможно (ярким примером будет покупка жилья в ипотеку, когда квартира будет под обременением), то ПФР имеет право затребовать документ, в котором родитель, использовавший мат. капитал, обязуется наделить собственностью свою семью. Документ заверяется нотариусом и без его печати не имеет юридической силы.

Для оформления данной справки родители должны предоставить нотариусу:

• паспорт гражданина Российской Федерации обоих родителей;
• свидетельства об усыновлении или рождении всех детей в семье;
• свидетельство о заключении брака;
• сертификат на материнский капитал;
• документы, которые доказывают право родителей владеть недвижимостью (договор о покупке жилья и т.д.);
• выписка из государственного реестра (ЕГРН);
• ипотечное соглашение.

Нынешняя ситуация вокруг рефинансирования ипотеки, на которую ранее был потрачен материнский капитал, крайне неоднозначна. Одним удалось произвести «обновление» своей задолженности. Другие жалуются на то, что сотрудники пенсионного фонда не выдают справку, позволяющую изменить держателя залога (именно ее требуют согласные на рефинансирование банки).