Страхование при оформлении ипотечного кредита

Выдача ипотечного кредита для банка всегда связана с рядом рисков, таких как полное или частичное уничтожение объекта, нетрудоспособность, банкротство или кончина заемщика, недействительность сделки ввиду мошеннических действий одной из сторон и тому подобного. Естественно, банки стремятся свести подобные риски к минимуму, поэтому любое финансовое учреждение перед предоставлением ипотечного кредита требует от заемщика одного или нескольких видов страхования.

Законодательство требует страхования только объекта недвижимости, а сами банки (большинство) стремятся нейтрализовать угрозу невыплаты кредита, то есть требуют страхования жизни и работоспособности клиента.

Виды страхования при оформлении ипотеки

Первое, что необходимо отметить – все виды страхования делятся на добровольные и обязательные.

Титульное страхование

Данный вид страхования гарантирует покрытие убытков по ипотеке, могущих возникнуть в результате утраты права собственности на приобретенное имущество. Говоря проще, если в силу юридической несостоятельности сделка будет признана недействительной и аннулирована, держатель титула получит денежную компенсацию.

Большинство банков прописывают в договоре данный вид страхования как обязательный, но это не относится к первичному рынку недвижимости, поскольку права на имущество еще не приобретено никем.

К числу ситуаций, вследствие которых наступает страховой случай и потеря права собственности, относят:

• Мошеннические операции с документами. Это довольно распространенная причина, поскольку банк часто не успевает выявить поддельные документы до момента подписания сделки;
• Мошеннические операции с деньгами. Недобросовестные продавцы иногда заключают несколько сделок купли-продажи на одну недвижимость, получая таким образом залог и первоначальный взнос от нескольких покупателей, которые в итоге не получают ничего;
• Ошибки при оформлении договора. Данный пункт не нуждается в объяснениях, мельчайшие регистрационные ошибки автоматически делают документ юридически недействительным (такую проблему можно быстро решить повторным заключением договора);
• Нарушения законодательства, например, если продавец пытается заключить сделку на продажу квартиры, доставшейся по наследству, не вступивши при этом в права наследования;
• Нарушения имущественных прав третьих лиц (например, несовершеннолетних детей или иных долевых владельцев и наследников).

Страховой полис становится действительным только после получения права собственности на недвижимость, поэтому оформлять его необходимо непосредственно перед приобретением ипотеки.

Стоимость титульного страхования определяется каждой страховой компанией индивидуально, в пределах от 0,5 до 1,5% от суммы ипотечного кредита. Сумма страхового полиса зависит от нескольких факторов. В первую очередь влияет срок заключения договора. Стандартный договор заключается на три года, то есть перезаключать такой договор приходится в зависимости от суммы ипотеки и уровня выплат от 2х до 7 раз, в связи с чем страховые компании предлагают расширенный полис на 10 лет, он дороже, однако бумажной волокиты с ним намного меньше.

Вторым фактором, влияющим на стоимость титула, является сумма займа, третьим – уровень риска. Новостройки, например, имеют безрисковый коэффициент, по сравнению с ветхим или проблемным с юридической точки зрения жильем, соответственно страховой тариф по ним будет ниже.

Последнее, что стоит отметить, в данном виде страхования финансовое обременение дифференцированно, то есть сумма страховых взносов со второго года и в последующих будет ниже, чем в первом году.

Страхование недвижимости

Данный вид страхования относится к обязательным, позволяет снизить ущерб ввиду возможного разрушения или частичного повреждения самого объекта залога. Возникновение страхового случая при имущественном страховании происходит вследствие ситуаций:

• противоправные действия сторонних лиц (вандализм, разгром, ограбление и т.д.);
• несчастный случай (пожар, газовый взрыв, обрушение из-за нарушений строительных норм или ошибок в проектной документации);
• природные бедствия (ураганы, оползни, землетрясения).

Тарифы на страхование имущества колеблются в пределах 0,3-1% от стоимости объекта покупки, на размер страховой премии влияет техническое состояние самой недвижимости: год постройки, состояние систем отопления, водоснабжения и пожарной безопасности, прочность материалов постройки. Деревянные и саманные дома страхуют по ставке 0,3%, в то время как кирпичные – по 0,15%.

Согласно стандартному договору страхования имущества, ряд мероприятий, приводящих к порче недвижимости, страховым случаем не признается, а именно:

• разрушения вследствие военных действий, в том числе и учебных;
• разрушения вследствие ядерного взрыва;
• вследствие гражданской войны, путчей и массового мародерства;
• снос здания по распоряжению гос.органов.

Срок действия договора страхования имущества в государственных банках России составляет один год, после чего договор необходимо пролонгировать в течение месяца, при этом просрочка продления договора чревата для заемщика либо штрафом, либо повышением процентной ставки по кредиту.

Недвижимость может быть застрахована либо целиком, либо частично. Сюда относится страхование конструктива – это само здание, включая крышу (если дом), окна и двери, а также страхование внутреннего ремонта и движимого имущества. Такой вид страхования при ипотечном кредитовании учитывается редко, по желанию владельца, поскольку частичное страхование предоставляется всегда по более высокому тарифу, чем полное, от 0,13 до 0,2%.

Страхование залога

Не стоит путать полное страхование недвижимости со страхованием залога – это тип имущественного страхования, при котором страхуется не сама недвижимость, а сумма кредита с начисленными процентами. Оно тоже является обязательным, но выбирается или/или, при этом последний вид гораздо менее выгоден, чем полное страхование.

Разница состоит в том, что при страховании залога, страховщик после наступления страхового случая покрывает убытки банка в размере остатка по кредиту и %, заемщик же не получает никакой компенсации за физический ущерб жилью, поскольку сумма страховой выплаты по договору не может превышать остаток задолженности. При полном страховании фирма покроет долг по ипотеке, а остаток от оговоренной страховой суммы передается заемщику.

Конечно, страхование залога обойдется намного дешевле, в пределах 0,5%, однако при наступлении страхового случая залогодержателю рассчитывать не на что. Действует такое страхование весь период погашения ипотеки.

Страхование недостроенной недвижимости

Данный вид страхования уместен только в том случае, когда заемщик является дольщиком строящегося объекта. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств пострадавшая сторона (заемщик) получит материальную компенсацию в размере не ниже, чем среднерыночная стоимость оговоренного объекта недвижимости.

Страховым случаем считается ситуация, когда застройщик не предоставил готовое жилье по причине банкротства и тому подобного. Договор вступает в силу с момента подписания соглашения о долевом участии в строительстве и действует вплоть до передачи права собственности дольщику (после этого уже страхуется готовая недвижимость).

Размер страховой премии устанавливается индивидуально, но чаще всего в пределах 1,5 %, цена страховки зависит в первую очередь от репутации застройщика, стоимости жилья и срока договора.

Следует заметить, что на первичном рынке недвижимости России проблема срыва строительства и сроков сдачи жилья стоит очень остро. Страховые случаи наступают достаточно часто, десятки тысяч дольщиков оказываются обманутыми, поэтому данная услуга пользуется высоким спросом, но крайне низким предложением. Большинство фирм не хотят страховать ответственность застройщика.

Страхование жизни и работоспособности заемщика

Личное страхование позволяет снизить риск неуплаты ипотеки по причине кончины заемщика или его инвалидности. Страхование частичной или временной утраты дееспособности в стандартный контракт не входит, поэтому такой пункт желательно внести дополнительно.

Данный вид страховки законодательно отнесен к добровольным, однако, как показывает статистика, фин.огранизации чаще всего отказывают в ипотеке лицам, которые отказываются страховать жизнь, либо существенно повышают процентную ставку, от 1 до 3%.

Следует отметить, что описанный вид страхования достаточно выгодный. Он позволяет снять финансовое обременение с наследников, поручителей и созаемщиков при наступлении страхового случая, а также позволяет оформить ипотеку по сниженной кредитной ставке.

Под страховым случаем здесь понимают:

• кончину;
• полная утрата трудоспособности вследствие аварии, несчастного случая;
• инвалидность из-за тяжелого недуга;
• недобровольное увольнение с работы (за исключением противоправных действий сотрудника: воровство, намеренная порча имущества и т.п.).

Стоимость страховой премии определяется на основе анализа данных о заемщике и может колебаться от 0,39 до 1,5% стоимости ссуды. В расчет принимается следующая информация: сумма займа, финансовая обеспеченность клиента, стабильность работы, возраст и состояние здоровья – чем старше заемщик, тем больше вероятность, что страховщик откажется заключать договор. Минимальный срок действия договора – 12 месяцев, однако при оформлении ипотеки договор заключается, как правило, на весь период выплаты кредита. При оформлении договора страховщик требует от страхователя прохождения медосмотра.

Размер выплаты по страховке варьируется в зависимости от степени тяжести страхового случая. При наступлении смерти заемщика выплачивается 100% страховой суммы, до 75% — при полной потере трудоспособности и инвалидности, в размере месячного взноса по ипотеке – при временной недееспособности.

Страхование ответственности должника

Данный тип страхования осуществляется по требованию банка. Суть его состоит в минимизации рисков банка при неуплате заемщиком своих обязательств, а также в случае, если конфискованное банком залоговое имущество не покроет все расходы организации по выдаче ипотеки.

Выгодоприобретатель (банк) при наступлении страхового случая получит компенсацию в размере 10-50%, а иногда и 90% от суммы задолженности залогодержателя. Договор заключается на весь срок выплаты ипотеки, однако страховая сумма вносится единоразово после заключения соглашения.

Банк может потребовать оформления данного типа страховки в случае: низкой ликвидности объекта недвижимости; высоких, но нестабильных доходов заемщика; низкого первоначального взноса, в пределах 10-20% стоимости жилья; роста динамики невозврата кредитов в целом по стране.

Страхование ответственности перед третьими лицами (соседями)

Предметом страхования является гражданская ответственность заемщика, возникающая вследствие случайного причинения вреда здоровью, жизни или недвижимости соседей по вине страхователя. Данный тип страховки является добровольным.

Страховым случаем согласно договору признается:

• пожар;
• перегорание электропроводки вследствие замыкания;
• аварии газо- и водонесущих систем;
• аварии инженерных систем (отопительная и канализационная);
• частичные разрушения вследствие ремонта, перепланировки и т.п.

Стоимость полиса зависит от типа недвижимости, технического состояния водопровода и газопровода, страховой суммы и срока действия договора (минимальный срок – 1 год).

Комплексное страхование по ипотеке

Чаще всего банк предлагает клиенту заключить договор комплексного страхования, в который включается одновременное страхование жизни, титула и самого имущества. Такой тип имеет ряд преимуществ перед заключением нескольких разрозненных договоров:

• Дешевизна. Общий полис обойдется залогодержателю в разы дешевле, по сравнению с разрозненным страхованием, от 0,5 до 1,5%, тогда как общая ставка по трем отдельным договорам может равняться до 4,5%;
• Сниженная кредитная ставка, при индивидуальных обстоятельствах клиент может рассчитывать на снижение от 1 до 3% годовых;
• Снижение доли первоначального взноса;
• Заключенный договор действует весь период выплаты ипотеки, не нужно следить за сроками, и нет риска просрочки договора.

К числу минусов можно отнести отсутствие страхования рисков невозврата долга, так что страховать возможную потерю работы в любом случае нужно отдельно.

Сумма страховки, как правило, покрывает полную стоимость недвижимости, вносится ежегодно, а размер страхового платежа пересчитывается в соответствии с кредитным остатком. Таким образом, сумма страховых взносов ежегодно уменьшается прямо пропорционально уменьшению суммы кредита.

Коллективное страхование

Некоторые банки заключают договор о сотрудничестве с одной страховой компанией, и всем клиентам-ипотечникам предлагается присоединиться к единому соглашению коллективного страхования. Следует отметить, что такой тип страхования гораздо выгоднее банку и страховщику, чем клиенту.

Во-первых, клиент присоединяется к коллективному договору на общих основаниях и не может вносить индивидуальные требования, например, если в договоре прописано страхование залога, заемщик не сможет застраховать недвижимость полностью и претендовать на часть компенсационной суммы при страховом случае.

Во-вторых, стоимость коллективного полиса выше, чем индивидуального, поэтому банки зачастую не извещают клиента о том, что договор коллективный.

В-третьих, при оформлении индивидуальной страховки, заемщик может рассчитывать на полное или частичное возвращение уплаченной страховой суммы, коллективный договор же подобной возможности не предусматривает.

Сроки, страховая сумма, риски – все условия прописываются банком и не подлежат изменению.

Возврат страховой суммы после погашения ипотеки

Сотрудники страховой часто умышленно умалчивают о праве страхователя на возврат части или полной суммы страхования, главным аргументом при возврате выступает досрочное погашение ипотеки.

Если после выплаты ипотеки срок действия страховки составляет 11 месяцев и более – страхователь может требовать полного возмещения суммы, если прошла только половина срока – возмещение осуществляется в пределах 50%. В случае отказа страховщика, заемщик имеет право обратиться в суд.

Последствия просрочки оплаты страховки

В любом виде страхования при ипотечном кредитовании выгодоприобретателем является банк, поэтому неоплата оговоренного страхового платежа приводит к серьезным осложнениям. Если речь идет о разовой просрочке, банк чаще всего ограничивается предупреждением. Однако если неуплата становится систематической, банк может применить следующие меры пресечения: штраф, увеличение кредитной ставки, требование полной досрочной выплаты ипотеки, передача дела в суд.

Если речь идет о таких типах страхования, как гражданская ответственность или страхование залога, банк может ограничиться взыскиванием пени, поскольку даже при неуплате клиентом страхового взноса, выгодоприобретатель все равно получит компенсацию. Пеня обычно устанавливается после первого дня просрочки, это дополнительный процент к основному платежу, чаще всего в размере 0,5-1% от страхового взноса.

При просрочке страхования жизни/недвижимости/титула или комплексного страхования, банк передает дело в суд (чаще всего после полугода неуплаты). Поскольку Гражданский кодекс обязывает заемщика к выплате всех долговых обязательств, суд в основном принимает сторону истца. То есть должника обяжут либо выплатить всю начисленную штрафную сумму + тело кредита + судебные издержки, либо он будет обязан погасить ипотеку досрочно в полном объеме, если подобное требование оговорено в кредитном договоре.

Таким образом, страхование при ипотеке является важным и необходимым условием, которое позволяет обезопасить обе стороны от непредвиденных негативных сценариев, однако заемщику следует быть внимательным при заключении контракта. Выбирать страховую компанию следует самостоятельно, можно обратиться к ипотечному брокеру, который выполнит мониторинг страхового рынка и выберет надежного страховщика. Самостоятельно следует формировать оптимальный для себя страховой пакет, а также следить за своевременным выполнением долговых обязательств во избежание осложнений с кредитным договором.