Как и почему расторгают ипотечный договор

Ипотечное соглашение — дело добровольное. Оно может быть расторгнуто, но не в одностороннем порядке. Большие суммы и солидные сроки расчетов предполагают строгий алгоритм выхода из договоренностей. Инициатором может быть любая сторона, но, по статистике, заемщики чаще находят поводы для прекращения кредитных отношений.

Банк вправе требовать аннуляции договора, если:

• плательщик становится злостным должником, систематически допускает просрочки;
• кредитор извещен о порче залогового имущества по вине или недосмотру заемщика;
• справки о доходах и трудоустройстве оказались поддельными;
• заимодателю не удается проверить фактическое состояние жилья.

Кредитная организация действует по стандарту: сначала уведомляет о своих претензиях устно, через сообщения в мессенджерах или по электронной почте. Затем подает исковое заявление в суд. Если разбирательство подтвердит ущемление прав кредитора, ипотечник лишится квартиры. История отразится на его платежном рейтинге и возможности пользоваться займами в будущем.

Люди отказываются от ипотеки по многим причинам. Нередко это продуманная «многоходовка» с целью получения выгоды. Клиент покупает новостройку на стадии котлована, а продает — до сдачи дома в эксплуатацию, до оформления права собственности. Так не надо платить налог от реализации жилплощади. А за счет разницы стоимости фиксируется неплохая прибыль, даже с учетом уплаченных взносов.

Второй повод аннулировать кредит — финансовые трудности заемщика. Человек понимает, что не может справиться с регулярными платежами. Кредитору выгодно сохранить сознательного плательщика. Он обязательно предложит несколько вариантов облегчения кредитной нагрузки: изменение графика погашения, новый займ под более низкий процент, «каникулы» до 6 месяцев, покупка более дешевого жилья.

Но заимодатель вправе выбрать не уступки, а продажу объекта залога. Если он займется реализацией сам, через систему аукционов, есть риск серьезных финансовых потерь: можно остаться без жилья и первоначального взноса. Особенно во время снижения рыночных цен. Стоит поискать варианты с меньшей жилплощадью, чтобы не переходить из ипотечной квартиры в арендованную.

Третья причина выхода из договора — развод супругов-созаемщиков. Купленные на долгую перспективу квадратные метры предстоит справедливо разделить. А также распределить остаток долга перед банком. Если полюбовно договориться не удается — а это случается в эмоциональном накале — раздел имущества производится через суд.

Этот процесс не может пройти мимо заимодателя, часто он выступает третьей стороной. Вариантов развязки несколько: ипотечные обязательства делятся поровну или оформляются на одного созаемщика. Иногда экс-супруги выбирают выход «в деньги»: продажу жилплощади и возвращение части внесенных средств.