7 важных вопросов экономисту про приобретение жилья в кредит

Собственное жилье актуально в любую эпоху, в любой экономической и политической ситуации. С приобретения квартиры начинается семья, планирование, рождение детей. Это ключевое решение в жизни человека.

Несмотря на высокие ставки, ипотека на пике спроса. Россияне покупают желанные метры в новостройках, на вторичном рынке. При этом сталкиваются с типичными вопросами по одобрению заявки, снижению переплаты и первоначального взноса; интересуются льготными программами, способами участия в них.

Как увеличить шансы на хорошие ипотечные условия?

Как в любых заемных отношениях, лояльность кредитора зависит от нескольких факторов:

• статуса клиента, является участником зарплатного проекта, пользуется банковскими продуктами;
• доходов, их стабильности: официальное трудоустройство, «белая» зарплата идут на пользу рейтингу заемщика;
• объекта недвижимости, застройщика. Новые апартаменты в центре высоко рентабельны; заимодатели приветствуют покупку мягкими условиями, государство стимулирует субсидиями, льготами.

Почему такая разница в процентах на новое и старое жилье?

Жилищные кредиты берутся надолго, в среднем на 10-20 лет. За такой период произойти может что угодно с заемщиком, залогом. Это отражается в повышенных банковских расценках на «вторичку», они примерно вдвое выше, чем на новостройки: 17-23% против 8-15%. Заимодатель закладывает в них риск неоплаты долга, реализацию залога. Старый фонд продается со значительным дисконтом.

Есть ли смысл брать жилищный займ сейчас?

На расценки влияет общая экономическая обстановка, размер ставки Центробанка. Жесткая кредитная политика, ключ в 16% должны охладить стремление людей вложить средства «в бетон». Стоит дождаться снижения ориентира ЦБ до 12-14%, его прогнозируют уже к концу 2024. А сейчас посвятить время накоплению, выгодно размещая средства на депозите под 14-16%.

Даст ли банк добро, если есть другие кредиты?

Главное, чтобы платежная нагрузка не «зашкаливала». Оптимальный уровень, который не нарушает бюджетный баланс — 30-40% от расходов семьи. Если показатель выше, заимодатель будет старательно защищаться от рисков: увеличит ставку, первоначальную сумму, включит добавочный страховой продукт.

Перед подачей заявки рекомендуется максимально сократить размер долгов: уменьшить число, лимит кредитных карт; ежемесячные платежи по действующим обязательствам. Банк желает видеть устойчивое финансовое положение, «запас прочности» для нового многолетнего займа. Если вес обязательных платежей превысит 40% — вероятность, что удастся оформить ипотечную ссуду, околонулевая.

Как быть, если нет денег на начальный капитал?

Худшее решение — одолжить средства в банке. Сегодня нижняя планка входа в ипотечную сделку — 30% цены квартиры. Если заявку одобрят, обслуживать одновременно два кредита непросто. Любой форс-мажор обрушит непрочную финансовую конструкцию. Поэтому первый взнос надо сформировать из собственных резервов: накопить или продать ценные, но неиспользуемые вещи.

Многие семьи вкладывают вместо сбережений материнский капитал. Но его наличие не гарантирует получения ипотеки, лучших условий. Плюс в приобретаемой жилплощади нужно выделить доли на детей не меньше предписанных законом норм. Затем объект нельзя просто продать — ребенок должен получить квадратные метры на другой территории. Так государство защищает права несовершеннолетних граждан.

Какой смысл в досрочном погашении?

Рассчитываться раньше срока выгодно: это экономит средства; сокращает время, проводимое «под грузом обязательств». Например, заемщику старше 45 лет, имеющему возрастные риски, полезно уменьшить регулярный платеж до комфортного уровня. Тогда неплановые расходы на лечение, восстановление после болезни не поставят под угрозу расчеты с кредиторами.

Но иногда лучше вносить деньги точно по графику. Если ипотечный займ взят в период «мягкой» денежной политики, т.е. под 4-6% — торопиться с возвратом сейчас, когда льготные расценки начинаются от 6-8%, не стоит. Другое дело, если в планах есть следующее крупное заимствование. Тогда с текущими обязательствами желательно расстаться побыстрее.

Чтобы переплата шла на погашение основного долга, суммы «сверху» нужно вносить в день списания. Сначала закрывается обязательный платеж в полном объеме, а переплата направляется на сокращение кредитного тела. На то, что возвращено, уже не начисляются проценты. Если поставлена задача быстрее закрыть задолженность, уменьшать следует срок расчетов, а не размер взноса.

В чем суть семейной ипотеки?

Доля льготных продуктов в жилищной сфере составляет 90%. Популярен и распространен «семейный» тариф (около 1/2 всех субсидируемых государством программ). Он предназначен для семей с детьми, рожденными после 01.01.2018. Кредит оформляется под 4,5% (это начальная цена, выше — по усмотрению банка). Вход — 1/5 или 20% от цены жилплощади.

С декабря 2023 введены лимиты на предельные суммы. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей «потолок» равен 12 миллионам. В остальных регионах гражданам доступны по льготной ставке квартиры стоимостью до 6 млн. Минимальный займ — 0,5 млн. Этот вид кредитования можно совмещать с другими льготами; в этом случае лимит увеличивается до 30 и 15 млн соответственно.