Стоит ли покупать квартиру для сдачи
Недвижимость — хорошее инвестиционное вложение. Даже пустующая квартира со временем растет в цене. А если она активно сдается, то проносит доход, который считается пассивным. Собственники, правда, эту формулировку отрицают — найм требует постоянного контроля, расходует личное время, деньги, нервы. Но затраты оправдываются: арендные платежи могут покрывать коммуналку, ипотечные взносы и генерировать регулярную прибыль.
Да, жилье можно брать за наличные и в кредит. Второй вариант должен быть более аккуратным: учитывать общую рыночную обстановку, текущие расценки, ключевую ставку, наличие льгот от государства и застройщика. Например, взять ипотечный займ под 6% гораздо интереснее, чем под 20%. Практичнее купить жилплощадь на ценовом спаде, чем на пике. Если ключ ЦБ разменял третий десяток процентов, разумнее дождаться его снижения.
Когда сразу известно, что купленные метры будут сдаваться, надо изучить запросы арендаторов. Какую квартиру они хотят снять? Понятно, что потребности семей с детьми отличаются от пожеланий студентов. Но тем и другим понравится современный ремонт, полный комплект мебели, техники. Уютный двор, детские площадки, сады, школы критично важны для семейных нанимателей. Всех без исключения порадует близкая транспортная развязка, метро, недалекий центр.
Первый и последний этажи традиционно не в чести, людям нравится «серединка» с хорошим обзором, изоляцией от уличного шума. Быстро находят жильцов «однушки», студии. Как альтернативу можно рассмотреть апартаменты — они подходят для найма под коммерческие цели. Это повышает арендный ценник в 1,5-2 раза; а стоит такая недвижимость на 15-20% дешевле. Она идеальна, если покупается именно под сдачу и нет перспективы жить в ней самому.
Новостройка или вторичка? Риелторы, девелоперы и опытные арендодатели сходятся во мнении: лучше «свежая» жилплощадь. Здесь новейшие технологии, локальные или автономные коммуникации; интернет, кондиционеры, видеонаблюдение сразу прилагаются к покупке. Современная свободная планировка, которую легко изменить. Федеральные льготные программы и скидки компании-застройщика. Наконец, юридическая чистота — у этих квадратных метров еще не было хозяев.
Вторичный рынок жилья имеет свои выгоды, но их меньше. Главное — развитая инфраструктура: магазины, поликлиники, школы, культурные объекты. Старый фонд органично вписан в городскую жизнь. Такую жилплощадь легче сдать, особенно если она в хорошем состоянии, не требует немедленного ремонта. Первый квартиросъемщик может заехать буквально в день покупки. Но здесь износ стен и коммуникаций гораздо больше — просто потому, что здания имеют солидный возраст.
Аренда — дело хлопотное. Искать жильцов, заботиться о приличном состоянии квартиры, следить за оплатой ЖКУ, отчислять налоги, поддерживать добрые отношения с соседями — это только часть обязанностей владельца. Плюс постоянное «угадывание» порядочности нанимателей, принятие естественного и умышленного износа имущества, уборка, ремонт. Эти хлопоты увеличиваются кратно, если хозяин выбирает посуточную сдачу.
Среднегодовой арендный доход — около 5%. Жилье окупается примерно за 15 лет: в столице этот показатель уходит выше 20, в обычных городах 7-10. Но у недвижимости есть «железобетонное» преимущество: она всегда в цене, востребована и ликвидна. На крайний случай (если с арендой не сложится) ее можно конвертировать в деньги или оставить детям, внукам.
