Кто такие ипотечные брокеры и как они могут обмануть

Ипотечный брокер — это посредник между банком и заемщиком. Его задача — добиться взаимопонимания сторон, довести заявку на жилищный заем до одобрения и сделки. Этот участник долгового рынка лавирует между встречными интересами заимодавца и покупателя, должен найти лучшую точку их соприкосновения.

Кредитор по сути делегирует брокеру часть своих функций: поиск клиентов, консультации, переговоры, подготовку документов. Специалист по ипотеке помогает подобрать лучшую программу (с господдержкой, субсидиями, льготами, с удорожанием ставки или без). Желающие оформить жилищный кредит отдают в его руки все предварительные хлопоты.

Посредническая деятельность не имеет строгого регулирования, но статус кредитного представителя закрепляется минимум тремя действиями:

• регистрацией юридического лица;
• заключением договоров с кредитными организациями;
• проверкой банковскими службами безопасности.

Брокер продает ипотечные продукты от имени 10-15 банков. Он досконально знает их карты предложений, варианты условий, обязательные требования к заявителям. Потенциальные ипотечники приходят к нему именно за этим умением — взять кредит на лучших условиях. К нему обращаются, когда:

• нет времени на приведение в порядок и сбор документов;
• некогда искать подходящие предложения;
• есть проблемы с кредитной историей (задолженности, просрочки, большие долги) ;
• нет официального дохода или он слишком мал;
• есть трудности с подтверждением платежеспособности (фриланс или ИП);
• получен отказ по одной или нескольким заявкам;
• нужен компетентный совет.

Брокерские услуги стоят 3-15% от объема выданного займа. Не обязательно покупать их комплектом, можно выбрать только то, что требуется. В этом случае стоимость будет существенно ниже. Спектр брокерских услуг широк, включает консультации, сбор необходимых справок, переговоры с кредиторами и другими включенными в ипотечный процесс организациями (оценщиками, страховыми компаниями).

На первом этапе посредник оценивает финансовый статус заявителя: доходы, имеющееся имущество, долги и образцы платежного поведения. Если нужно, посылает запросы в кредитное бюро, ФССП, налоговую, Росреестр. На основании собранных сведений изучает шансы получения ипотеки в конкретных банках; подбирает те, что лояльно отнесутся к заявителю.

Затем приступает к сбору выписок и справок. Пакеты документов для разных заимодавцев отличаются: одному достаточно 2-НДФЛ, другому нужна копия трудовой книжки, непременно в печатном виде. Брокер берет на себя рутинные переговоры, уточнения, неоднократные визиты в банк. Помогает клиенту подобрать важные параметры займа (вид, срок, размер первоначального взноса).

Ипотечный представитель подает заявку от имени клиента, дожидается решения; в случае отказа — помогает понять причины, подсказывает, как заявителю улучшить свой рейтинг и увеличить шансы на одобрение. В таком сопровождении чаще удается добиться положительного решения, быстрее перейти к сделке и подписанию соглашения.

Но иногда привлечение посредника может заемщику «выйти боком». Есть вероятность столкнуться с недобросовестным исполнителем и за свои деньги так и не получить обещанных услуг. Выбранный специалист, несмотря на рекомендации и положительные отзывы, может оказаться обманщиком:

• не мониторит рынок ипотеки, не подбирает варианты займов, не ведет переговоры с заимодателями;
• обещает 100% одобрение заявки, а по факту отказа говорит, что должен был только консультировать;
• берет предоплату за исправление финансовой истории, ее «чистку», удаление плохих записей, внесение хороших;
• убеждает в своих связях с банками, в том, что имеет влияние на лиц, в чьей власти одобрить кредит или отказать;
• предлагает подделку справок и документов.

Последние 3 пункта являются преступлениями и преследуются по закону. Банковский регламент очень строг и не допускает вмешательства посторонних, пусть даже аккредитованных представителей. Так же надежно защищена финансовая информация в БКИ. Подделка документации грозит должнику пожизненной «пропиской» в черных списках и уголовной ответственностью.