Как взять ипотеку и не разориться
Перед тем, как оформить ипотеку, стоит задать себе несколько вопросов. Насколько остро вы нуждаетесь в собственном жилье? Какова подушка безопасности: есть ли накопления, переживете возможный форс-мажор при болезни, потере работы? Позволяют ли зарплата, доходы от бизнеса вносить регулярные платежи? Если квартира для вас — предмет первой необходимости, если уверены, что потянете ипотеку, и уже нашли свой вариант, нужно брать. Лучше платить проценты банку, чем ежемесячную аренду чужой недвижимости.
Внимание на ключевую ставку
Существует фактор, прямо влияющий на кредитную политику, особенно, выдачу ипотеки – «ключ» Центробанка, то есть процент, под который Банк России предоставляет денежные средства коммерческим учреждениям. Она уже повышалась трижды: июль 2023 — 8,5%, август — 12%, сентябрь — 13%. 27 октября стало известно о том, что Совет директоров ЦБ осуществил четвертое повышение – увеличил ставку до 15%. По заявлению регулятора, такой шаг продиктован усилившимся инфляционным давлением и высокими темпами роста кредитования.
При таких сценариях банки осторожнее подходят к предоставлению кредитов. Будет расти число отказов с их стороны, а у граждан понизится спрос на ипотеку.
Льготные программы с господдержкой
Государственная поддержка выражается в том, что часть ипотеки вместо заемщика оплачивает федеральный бюджет. Сейчас действует несколько субсидий, ориентированных на разные категории населения: обычная, доступная всем гражданам страны; семейная, для IT-специалистов; Дальневосточная. В ноябре к ним добавится Арктическая, аналогичная программе для дальневосточников.
Общее для всех льгот — низкая процентная ставка, от 2 до 8 %. Программы различаются перечнем особых условий, которым должен соответствовать заемщик. Например, семейная по ставке 6% годовых, со взносом 20%, доступна семьям, имеющим двух и более детей до 18 лет, или ребенка с инвалидностью. В программе могут участвовать также родители, у которых первенец, последующие дети родились с 1 января 2018-го по 31 декабря 2023 года. На средства ипотеки можно приобрести новостройку или дом с земельным участком, а также построить дом на имеющейся земле. Обеспечение программы — 6 миллионов рублей, исключение сделано для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области, где максимальная сумма семейной ипотеки вдвое больше.
Как понять, что не стоит покупать квартиру в ипотеку
Вот 3 критерия для определения готовности к оформлению. Если ваш финансовый статус им соответствует, ипотеку можно брать:
- ежемесячный взнос не должен превышать 20-30% расходов. Причем треть — это уже критичный уровень нагрузки, надо стремиться к 1/5. Тогда семья будет иметь резервы на текущее обеспечение (питание, обувь/одежду, обучение, лечение) и отдых.
Когда жилищный вопрос стоит ребром, можно попытаться смоделировать расчетное поведение. Попробуйте откладывать несколько месяцев примерную сумму платежа. Так вы протестируете на прочность семейный бюджет и подготовите задел на первый взнос.
- подушка безопасности. То, от чего отмахивается большинство заемщиков и что первым пунктом посоветует менеджер. «Запас зарплат» за 3-6 месяцев гарантирует защиту от форс-мажоров и укрепляет уверенность в своих силах. Такой резерв полезен в любых обстоятельствах, а при ипотеке на 10-20 лет — незаменим.
Может показаться, что это противоречие: быть должным и держать «вхолостую» приличную сумму. Не лучше ли ее отдать и сократить задолженность? Нет. Это аксиома финансовой грамоты — всегда иметь денежный резерв. В трудный момент у вас будет время на поиск выхода и принятие важных решений. В «подушке» хранится ваше спокойствие.
- не один источник средств. Когда в семье папа-добытчик и двое-трое иждивенцев, небольшой сбой в привычных поступлениях поставит под угрозу обязательный платеж. Это чревато просрочкой, штрафом, черным пятном в кредитной истории.
Попробуйте создать дополнительный приток средств — считается даже прибыль от размещения накоплений на депозите. Есть более творческие способы: подработка, монетизация хобби или профессионального навыка. Это второе правило финансовой грамотности.
Что делать, если планировал сейчас взять ипотеку
Главное — тщательно изучить договор. В некоторых случаях ставка бывает плавающей, корректируется в соответствии с изменением ключевой.
До заключения сделки банк имеет право менять ее. Если она увеличится, необходимо вычислить, какой процент прибыли займёт обслуживание долга.
Если долговое бремя становится чрезмерным, рекомендуется искать другие пути. Один из вариантов — размещение денег, предназначенных для первоначального взноса, на депозите на несколько месяцев. Через это время экономическая обстановка и проценты могут проясниться, на руках окажется на 5-10% больше денег.
При снижении ставок есть возможность рефинансировать ипотеку. Однако не стоит рассчитывать на это, имея большой ежемесячный платеж. Трудно предсказать, как будет развиваться экономика. При нестабильности, потере дохода, большой ипотечный платёж может стать тяжёлым грузом. По этой причине, создание вклада выглядит наиболее разумным решением.
Где выгоднее взять ипотеку
Если говорить о субъектах, то россияне чаще выбирают Москву и область, мегаполисы центральной части страны. Бессменно лидируют — Тува, ЯНАО, Тюменская область. Кредиторы нефтегазовых регионов выдают долговременные ссуды под 2%. Людей привлекают льготные программы, северные надбавки, возможность карьерного роста. Под такой процент молодым выдают ипотеку на Дальнем Востоке с выплатой первоначального взноса 15%.
Рейтинг замыкают Ингушетия, Крым, Севастополь из-за более низкого финансового обеспечения банков. Здесь у финорганизаций высокие проценты дефолтов, просрочек платежей из-за долговой нагрузки местного населения. К тому же на полуострове работают только 4 финансовых учреждения. Сбербанк планирует до 2027 года открыть до 60 отделений.
Вторичка
Большая часть программ предполагает приобретение жилой площади в новостройках. Это объясняется стремлением государства поддержать молодые семьи и застройщиков. Вторичная недвижимость менее привлекательна. Однако выгодна для альтернативных сделок, когда нужно продать квартиру, купить новую без вложений или с небольшой доплатой, или отвести внимание от приобретения апартаментов премиум-сегмента. Желающие могут взять ипотеку без первого взноса под залог уже приобретенной недвижности.
Только ко вторичке предъявляют строгие технические требования к состоянию фундамента, стен, обращают внимание на год сдачи.
Самая выгодная ипотека в каком банке
Абсолютного лидера по выгоде среди банков нет. Есть ТОП, список 5 — 10 организаций с наиболее интересными по рынку предложениями. Приступая к выбору, стоит понимать: там, где условия кажутся заемщику идеальными, могут заявку не одобрить. Причем без объяснения причин. Поэтому разумно подобрать несколько альтернативных вариантов.
ВТБ по ипотеке на вторичное жилье предлагает ставку 29,6%, ПСК 29,950 — 38,192%, взнос — от 50,1%. Газпромбанк выдает под 27,276 — 31,105%, ПВ стремится к нулю при внесении маткапитала, без него — от 50%. Цифры ориентировочные. Точные будут приведены в договоре, который выдаст финорганизация.
Потенциальные заявители обычно начинают поиск с популярных топовых банков. Там повышенные требования к заемщикам, часты отказы. Причина банальна — закончились кредитные лимиты. Но объяснять это клиентам, останавливать прием заявок организация не станет, чтобы не портить репутацию. Если получить ипотеку важно в конкретном месте, стоит повторить попытку через пару месяцев.
Если анкетные данные не идеальны (прописка временная, небольшой официальный доход, нет собранного взноса), стоит попробовать получить ипотеку у организаций «второго уровня» — без громкого имени, но с лицензией ЦБ. Они лояльнее к заемщикам, но ставка может оказаться на десяток процентов выше.
Как увеличить шансы на получение ипотеки
Банкам не нравится отказывать людям в выдаче. Они заинтересованы в успешном оформлении договора. Правда, вердикт в пользу клиента вынесут, если финорганизация поймет, что деньги вернут в срок.
Поэтому кредитор обратит внимание на доход заявителя. Его должно хватить для обслуживания ипотеки. Еще он должен быть «белым». При получении денег в конверте, их следует легализовать. Делать это нужно не в день обращения, а за несколько месяцев до похода в банк. Идеально, если от момента легализации до обращения пройдет от полугода. Тогда шанс получить от менеджера одобрение существенно вырастет.
Перед подачей заявки нужно провести ревизию текущих долгов. Потребительские кредиты на крупные суммы, микрозаймы по типу Екапусты — от этого лучше избавиться заранее. С одной стороны, обслуживание долга упростится. С другой — сформируете хорошую кредитную историю, повысите шансы на положительное решение.
Еще важно учитывать фактор семьи. Речь идет не об официальном браке. Работники службы безопасности умеют вычислять пары, живущие вместе и ведущие совместное хозяйство. Возможно, хороший вариант — совместная заявка на ипотеку. Финансовая организация учтет совокупный доход, значит получить одобрение станет проще.
Самое главное для заемщика — сформировать у банка впечатление, как о человеке, «доросшим» до ипотечного кредита. Семейная пара с детьми, имеющая стабильный доход, обладает повышенными шансами на одобрение. Чего не скажешь о молодых людях, получивших деньги на первый взнос случайно. Ипотека почти синоним слов «серьезно», «надолго». Поэтому банк посмотрит, умеет ли клиент планировать жизнь.
Какой нужен общесемейный доход, чтобы взять ипотеку?
Необходимый для оформления ипотеки достаток зависит от региона, где приобретается жилье. Цены на периферии и в столичных городах сильно отличаются. Средняя по России зарплата, позволяющая надеяться на одобрение — сто тысяч ежемесячно. Но в Москве с этой суммой делать нечего. Платеж за среднюю однушку (по базовой ставке 23-30% годовых) близится к 200000 рублей. Тогда заемщик должен получать не меньше 250 тысяч.
Если же его кандидатура подходит под параметры «Семейной ипотеки», проценты снижаются втрое, взнос — вдвое, размер обеспечения будет начинаться от ста с небольшим тысяч. В регионах с таким же заработком можно взять без льгот новую двухкомнатную квартиру. Семьям с детьми, попавшим в категорию льготников (6-7% годовых), на такую же жилплощадь хватит легальной зарплаты в 50000.
Какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку
Для точности в расчете, стоит исходить из того, какую сумму получает гражданин. Для примера рассмотрим Сбербанк, его выбирает большинство заемщиков. Допустим, заявитель не получает через Сбер зарплату. Организация условно выдает ипотеку под 11,9% годовых. А домохозяйство не может тратить на обслуживание долга более 50% совокупного дохода.
При зарплате 20000, первом взносе 10%, сроке 30 лет, разрешат взять 877500. Ежемесячный платеж составит 8959 рублей.
Большую сумму предоставят, если клиент зарабатывает 30 тысяч. С похожими условиями Сбер перечислит 1476000. А выплата ежемесячно составит 15069.
Имея совокупный заработок 40000, организация одобрит 1962000. Платить придется по 20030.
Получая зарплату 50000 в месяц, гражданину можно взять 2448000. Но нужно оплачивать 24992 рубля.
Зарабатывая 70000, выдадут 3420000. Размер платежа — 34916.
Эти расчеты примерные. Они учитывают, что заявитель потратит на обслуживание ипотеки до половины дохода, сделает аванс от десяти процентов стоимости жилья, без иждивенцев, долгов.
Трудно сказать, какой достаток нужен для ипотеки и какую сумму получится взять. Банки рассматривают заявки индивидуально. Если заявитель ежемесячно получает 20000, у него на иждивении ребенок, вряд ли заявление одобрят.
При каком количестве кредитов могут отказать в ипотеке
На финансовом рынке понятие долговой нагрузки начало применяться с 1 октября 2019. Этим термином называют отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к среднемесячному доходу.
Каждая компания устанавливает собственные параметры оценки закредитованности, но средний коэффициент по всем обязательствам не должен оказаться выше 50%. Если у гражданина очень высокий уровень дохода, некоторые учреждения выдают ипотеку с ПДН до 60%.
Важен не столько общий объем оформленных продуктов, сколько уровень всей финансовой нагрузки. Если сумма платежей составляет 5% от ежемесячного дохода, то возможно оформление на остальные 45%. Решающим фактором становится соотношение долгов к прибыли.
Однако более важным фактором, чем количество активных кредитов, является платежная дисциплина самого гражданина. Хорошая КИ и отсутствие задолженностей существенно увеличивают вероятность одобрения заявки.
Максимально разрешенное число ипотек
Порядок оформления регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. В нем нет пункта о допустимых количествах ипотек на одного человека. Банки также не выставляют подобных ограничений. Главное условие выдачи — платежеспособность и финансовая стабильность заявителя.
Если, например, доходы гражданина позволяют оплачивать 5 заемных продуктов — кто посмеет ему отказать? Однако надо понимать: обязательства не должны «съедать» весь бюджет.
В декабре 2023 г закон официально ограничил рвение заемщиков — ввел правило однократности. Самый популярный займ с господдержкой разрешено дублировать, только если первый оформлен до конца 2022 года. С 1 июля 2024 г эта программа окончательно остановлена.
Вторая по охватам семейная ипотека продлена до 2030 г. Ее можно оформить больше одного раза только в двух случаях: если предыдущая выдана до 23.12.23 или в семье родился еще ребенок после этой даты. IT-ипотека, Дальневосточная, Арктическая выдаются человеку строго 1 раз.
Вопросы экономисту про ипотеку
Собственное жилье актуально в любую эпоху, в любой экономической и политической ситуации. Поэтому россияне задают типичные вопросы по одобрению заявки, снижению переплаты и первоначального взноса.
Почему такая разница в процентах на новое и старое жилье?
Ипотеку берут надолго, в среднем на 10-20 лет. За такой период произойти может что угодно с заемщиком, залогом. Это отражается в повышенных банковских расценках на «вторичку», они примерно вдвое выше, чем на новостройки: 17-23% против 8-15%. Заимодатель закладывает в них риск неоплаты долга, реализацию залога. Но старый фонд продается со значительным дисконтом.
Как быть, если нет денег на первый взнос?
Худшее решение — одолжить средства в банке. Сегодня нижняя планка входа в ипотеку — 30% цены квартиры. Если заявку одобрят, обслуживать одновременно два кредита непросто. Любой форс-мажор обрушит непрочную финансовую конструкцию. Поэтому первый взнос надо сформировать из собственных резервов: накопить или продать ценные, но неиспользуемые вещи.
Многие семьи вкладывают вместо сбережений материнский капитал. Но его наличие не гарантирует получения ипотеки, лучших условий. Плюс в приобретаемой жилплощади нужно выделить доли на детей не меньше предписанных законом норм. Затем объект нельзя просто продать — ребенок должен получить квадратные метры на другой территории. Так государство защищает права несовершеннолетних граждан.
Какой смысл в досрочном погашении?
Рассчитываться раньше срока выгодно: это экономит средства; сокращает время, проводимое «под грузом обязательств». Например, заемщику старше 45 лет, имеющему возрастные риски, полезно уменьшить регулярный платеж до комфортного уровня. Тогда неплановые расходы на лечение, восстановление после болезни не навредят расчетам с кредиторами.
Но иногда лучше вносить деньги точно по графику. Если ипотека взята в период «мягкой» денежной политики, т.е. под 4-6% — торопиться с возвратом, когда ставки начинаются от 14-18%, не стоит. Другое дело, если в планах есть следующее крупное заимствование. Тогда с текущими обязательствами желательно расстаться побыстрее.
Похожие материалы:
