Как продать квартиру в залоге у банка и не прогадать

Ипотечную квартиру можно продать. Если вдруг потребовалась большая жилплощадь, необходимы деньги или появилось желание перевести в рубли выросшую стоимость квадратных метров. За последние четыре-пять лет цены на недвижимость в России удвоились. Для тех, кто искал в ипотеке способ сохранить и приумножить сбережения, наступил удачный момент для фиксации прибыли.

Есть несколько способов проведения сделки. Участники подбирают «свой» вариант, исходя из конкретных условий:

• полное погашение продавцом жилищного займа собственными или кредитными средствами. После оплаты банк отправляет сведения о снятии обременения в Росреестр. Ведомство проверяет документы около двух недель; затем квартиру можно выставлять на продажу на общих основаниях;
• оплата остатков ипотечного долга силами покупателя. Этот вариант (как и первый) применяют, когда кредитор не дает согласия на реализацию залога. Заключается договор купли-продажи; в нем указывается размер задатка, равный сумме непогашенных взносов. Остаток средств продавец получает после переоформления права собственности;
• задолженность по кредиту закрывается во время заключения сделки. Весь процесс происходит с участием заимодателя; деньги сразу делятся на 2 аккредитива: первый — сумма для закрытия долга продавца, второй — разница с ценой покупки. Полный расчет проводится по окончании оформления документов;
• «ипотека в ипотеку», когда покупатель оформляет жилищный кредит в том же банке. Процедура лишена формальностей, т.к. для заимодателя объект залога уже известен и проверен. Новому владельцу важно проверить «чистоту» задолженности — отсутствие штрафов, комиссий, пени;
• будущий собственник оформляет ипотеку в стороннем банке — например, там ниже ставка или первоначальный взнос. К объекту предъявляются 2 обязательных требования: должно быть выплачено не менее 20% стоимости квартиры; исключены задержки платежей, нарушение условий договора.

При подготовке к реализации залогового жилья нужно оценить текущий спрос на недвижимость, лучше заранее найти покупателя. Выгодно продавать на росте цен, в периоды высокой инфляции и квартирного ажиотажа. А моменты охлаждения жилищного рынка лучше переждать. Передачу прав новому собственнику стоит проводить с участием кредитора. Он станет дополнительным гарантом при заключении соглашения и проведении расчетов.