Нет денег на выплату ипотеки? Отказываемся от нее

Финансовые ситуации, при которых заемщик не может делать ежемесячные платежи по ипотечному договору, могут настигнуть каждого. При этом причины бывают достаточно уважительными. Что же делать в этом случае и как решить ситуацию наиболее безболезненно.

Возможные последствия неуплаты

Просто так взять и отказаться от ипотечного кредита невозможно. Нельзя просто перестать платить по кредиту, так как это чревато последствиями. Более того, в этом случае задолженность благодаря ежедневным штрафам и пене еще увеличится.

Как правило, при отсутствии обязательных платежей банк начинает предпринимать весьма строгие меры. Если заемщик не сообщает о своей ситуации в банк, не отвечает на звонки от банковских служащих, банк имеет полное право обратиться в суд.

В результате такого обращения можно не только потерять приобретаемую ипотечную недвижимость, но и дополнительно заплатить все штрафы и неустойки. Кроме того, банк может обратиться в специальные коллекторские агентства, чтобы выяснить, по каким причинам произошла просрочка.

Обычно банки предпринимают следующие меры:

1. SMS сообщения, уведомляющие о просрочке, звонки, чтобы выяснить причины ситуации.
2. Решает все возникающие споры в досудебном порядке. Заемщика могут вызвать в офис банка для выяснения причин неуплаты и возможного принятия решения по сложившейся ситуации.
3. При длительной неуплате по кредиту банк обратится в суд.
4. По решению суда осуществляется взыскание всей существующей задолженности по ипотеке вместе с уже начисленными процентами.
5. Если заемщик не будет присутствовать на судебном заседании, то залоговое ипотечное имущество может быть продано с аукциона по меньшей стоимости.
6. Если сумма задолженности по неуплате за ипотеку превышает 5% от общего долга, то банк может изъять недвижимость на законодательном уровне.
7. Если долг составляет менее 5%, банк может наложить арест на залоговую недвижимость.
8. Суд может закрыть должнику доступ на выезд за рубеж.
9. Квартира, находящаяся в собственности банка, может быть продана с аукциона по более низкой рыночной цене. При этом средства, полученные от продажи, пойдут первым делом на погашение штрафа, процентов и только потом на погашение основного долга по ипотеке. Нередки случаи, когда вырученной с продажи суммы не хватает для полного погашения долга. В этом случае суд принимает решение о ежемесячном списании части долга с заработка.
10. Ухудшает кредитную историю. Дальнейшие кредиты получить будет весьма сложно.
11. Возможно регулярное общение должника с представителями коллекторских агентств и погашение всех долговых обязательств с причитающейся ежемесячной зарплаты.

По поводу коллекторов. Согласно закону они не могут совершать действия, связанные со взысканием задолженности. Более того, они не имеют право психологически давить на должника. Согласно ст. 338 ГК России банк может уступить требования по кредитному договору после получения согласия заемщика.

Если же такого согласия получено не было, то требования коллекторов можно игнорировать, например, вешая трубку. Если представители таких организаций по-прежнему беспокоят, можно их уведомить о том, что разговор записывается. Желательно также попросить представителя агентства назвать себя, предоставить документ, свидетельствующий о передаче долга, и сообщить о том, что согласия такого не было.

Перед коллекторами не стоит оправдываться, сообщать свои личные сведения, контакты знакомых и родственников. Если звонки продолжаются в позднее время или рано утром, следуют угрозы, оскорбления, то заемщик может смело обратиться в милицию или подать иск в суд о компенсации морального ущерба.

Что может сделать заемщик для избавления от ипотеки?

Обратиться в банк

Заемщик может предварительно обратиться в банк и заполнить заявление об отсрочке платежей. Данный метод применим в том случае, если причины неуплаты обязательных платежей весьма серьезные. Заявление необходимо будет подкрепить соответствующими документами: приказ о сокращении или копия трудовой книжки, выписка из истории болезни. Если финансовые трудности возникли в связи со смертью члена семьи, то необходимо будет принести свидетельство о смерти.

Продажа квартиры

По решению суда залоговое имущество может быть продано с публичных торгов. Если оно не продается в течение месяца, то его стоимость будет снижена на 15%.

Нереализованное жилье будет предложено взыскателю в счет погашения долга. Но его цена будет ниже рыночной стоимости на 25%. Более того, из стоимости имущества также будут погашены судебные или другие расходы, связанные с взысканием задолженности, неустойки, просроченные проценты и задолженность.

Если в квартире прописаны дети, то это не будет препятствием для продажи заложенного имущества. Органы УФМС снимут с регистрационного учета даже без присутствия самого гражданина.

В Жилищном кодексе указано, что те, кто лишился квартиры из-за просроченной задолженности по ипотеке, будут временно поселены в домах маневренного фонда. Но стоит знать, что такие строения отсутствуют практически везде.

Есть еще другой вариант продажи купленной за счет ипотеки недвижимости. Банк должен дать свое согласие на такую сделку. Для этого нужно обратиться в отделение того банка, где была взята ипотека, побеседовать со специалистом по кредитам и уяснить точный порядок действий.

Обычно схема продажи выглядит так:

1. Банк соглашается на продажу залоговой недвижимости и досрочное погашение долга. Возможно, необходимо будет заплатить неустойку или штраф, прописанные в договоре.
2. Квартира выставляется на продажу. Более того, сам банк может ее купить.
3. Ищется покупатель.
4. Снимается запрет на отчуждение недвижимости благодаря нотариусу.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Полученные средства направляются на погашение долга банку. Если задолженность меньше рыночной стоимости квартиры, то разницу продавец забирает себе.

При такой сделке будут дополнительные расходы: госпошлина, оплата нотариальных услуг, отчисления в ПФ. Эти платежи может оплатить продавец или разделить их с покупателем.

После того, как долг погашается кредитору, банк выдает закладную на квартиру, таким образом он отказывается от залога. С этим документом обе стороны сделки идут в Регистрационную палату и заполняют заявление на снятие обременения. Заемщику следует получить в банке справку об отсутствии долга.

Кредитор может отказаться от продажи, так как в договоре будет прописан мораторий или же были многократные просрочки платежей.

Переоформление ипотеки на другого заемщика также возможно. В этом случае необходимо будет найти подходящего покупателя, который устроит и банк как новый кредитополучатель. Банк проверит платежеспособность заемщика, кредитную историю, благонадежность. В такой ситуации в Регистрационную палату необходимо будет подать документ о смене собственника.

Переложить все хлопоты на банк – самый невыгодный вариант, так как кредитор не будет заинтересован в том, чтобы выгодно продать ипотечное имущество. Ему важно прежде всего покрыть задолженность заемщика.

Реструктуризация, рефинансирование

Возможна также реструктуризация долга. Кроме того, банк может предложить удлинить срок кредитования, но при этом уменьшить размер ежемесячных платежей. Возможны и кредитные каникулы сроком до 1 года, во время которых необходимо будет платить лишь процент, а основной долг возвращать после восстановления платежеспособности.

Если банк отказал в реструктуризации, то заемщик в праве обратиться в суд и подать заявление об изменении договора ипотеки. Однако такое возможно лишь в исключительных ситуациях, поэтому следует предварительно проконсультироваться с грамотным юристом.

Для рефинансирования кредита необходимо будет снова собирать все документы. Это довольно сложная процедура, помогающая сократить текущие расходы по кредитному договору.

Новый кредитор также займется проверкой кредитной истории и получит сведения об обслуживании кредита в предыдущем банке. Важно знать, что при рефинансировании проценты будут насчитываться заново. Если схема выплаты платежей аннуитетна, то возможна ситуация, при которой переплата по кредиту даже с меньшей ставкой существенно не изменится.

Прибегать к рефинансированию лучше тогда, когда новая ставка будет на несколько пунктов ниже предыдущей. При этом желательно сократить платеж и уменьшить срок кредитования, чтобы размер переплаты также снизился.

Стоит отметить плюсы и минусы такого решения.

Преимущества:

1. Можно снизить процентную ставку.
2. Можно снизить размер ежемесячной выплаты, если договор заключить на более длительный срок, например, с 5 лет увеличить до 10.
3. Сократить срок пользования ипотекой, например, вместо 5 лет можно заключить рефинансирование на 2 – 3 года. Правда, в этом случае размер ежемесячного платежа увеличится, но общая переплата будет меньшей.
4. В одном кредите можно объединить несколько.
5. Валюту кредита также можно поменять.
6. Увеличить сумму кредита благодаря дополнительным средствам. Например, можно оформить рефинансирование ипотеки и нескольких дополнительных кредитов и получить в долг сверху еще 1 – 1,5 млн. руб.
7. Снятие обременения с ипотечного жилья. В качестве залога может быть использована другая недвижимость.

Отрицательные стороны рефинансирования:

1. Новый сбор всех документов.
2. Затраты на оценку недвижимости.
3. Необходимо будет оформлять страховку.
4. Временные затраты.
5. Заявка на рефинансирование может быть отклонена банком.

Процедура рефинансирования включает в себя ряд этапов:

1. Подготовка документов, получение справки о рефинансируемом кредите.
2. Подача, одобрение заявки.
3. Сбор документов на залоговую недвижимость.
4. Банк примет документы по недвижимости, рассмотрит, одобрит залоговый объект. Пункты 3 и 4 могут длиться 1 – 2 мес.
5. Заключение нового договора.
6. Перечисление денег банком, погашение ипотеки в предыдущем банке.
7. Предоставление информации о погашении ипотеки в новый банк.

При рефинансировании есть несколько подводных камней, о которых следует знать заемщику:

1. Лишние траты на услуги нотариауса, оценку недвижимости, страховку.
2. Банк может отказать в рефинансировании в том случае, если объект недвижимости ему не подойдет.
3. В предыдущем банке останется плохая кредитная история.

Стоит отметить и тот факт, что если у заемщика кредитная история плохая изначально, то не факт, что ему банк одобрит рефинансирование.

Банк может отказать в рефинансировании и по другим причинам:

• предоставление в банк ложной информации;
• большое количество уже действующих кредитов;
• недостаточный стаж работы и маленький доход.

Ипотечный trade in

Такую услугу предлагают строительные кампании и специальные агентства недвижимости. Благодаря этому варианту можно отказаться от ипотеки в пользу более дешевого варианта жилья.

Представители вышеназванных кампаний оказывают ряд услуг:

1. Ищут новое жилье в определенном регионе.
2. Бронируют покупку.
3. Проводят юридическую оценку документов на приобретаемое жилье.
4. Организуют быстрый поиск покупателя на ипотечное жилье для того, чтобы его продать и средства потратить на новую квартиру.
5. Получают аванс от покупателя под залогом банка.
6. Оформляют сделку купли-продажи.
7. Урегулируют вопросы по расчетам и взаимодействию с банком.
8. Организуют просмотр, выставленного на продаже объекта недвижимости.

Такие услуги оказывают не так уж много агентств. Поэтому следует заранее найти такую организацию, так как заключение нового контракта не освобождает от оплаты ежемесячных платежей по-старому. Стоит отметить и тот факт, что компании, занимающиеся официально этими услугами, часто стараются работать только с дорогой недвижимостью, коттеджами.

Если в ипотечной квартире свыше 3 комнат, то агентство может не взяться за такой заказ, так как такое жилье сложно продать в быстрые сроки. Кроме того, должнику, скорей всего, самостоятельно придется подготавливать все документы, получать справки.

Компании, предоставляющие услугу trade in, сами оценивают квадратные метры, и в некоторых случаях оценка может быть на 10 – 15% ниже рыночной стоимости, чтобы быстрее продать имущество.

Один из подводных камней при такой услуге: покупка неудачного жилья, например, существует дом, где 95% жилья продано, но 5 составляет неликвид: у квартир не правильная планировка, мало комнат, непривлекательный этаж. Такие квартиры могут продавать годами. Поэтому при заключении договора следует указывать желаемые параметры нового жилья. В договоре купли-продажи желательно предусмотреть гарантию при обнаружении скрытых недостатков.

Сдача ипотечной квартиры в аренду и погашение платежей по кредиту

По закону это не запрещено, однако следует внимательно вычитать ипотечный договор с банком. В документе может быть не оговорен запрет на аренду иным лицам. Однако бывает так, что банк прописывает о необходимости информирования или получения согласия на аренду ипотечного имущества.

Если же заявка на ипотеку была одобрена, но ни одного платежа не было внесено, то реально отказаться от кредита. Главное, чтобы договор еще не был подписан. Нужно будет просто сообщить сотруднику банка о том, что кредит не будет оформлен. При отказе от заявки или расторжении договора не последует никаких штрафов, и такое обстоятельство никак не отобразится на кредитной истории.

Можно ли вернуть деньги

Вернуть денежные средства заемщик при отказе от ипотеки может только при продаже недвижимости, после чего банковскими работниками будет произведен перерасчет и оговорен размер задолженности. Сумма возврата будет равна разнице между полученной после продажи суммы и остатком долга.

Кстати, если ипотечный кредит был заключен давно, то при отказе от ипотеки и после продажи квартиры размер возвратных средств будет весьма приличен благодаря тому, что за это время цены на недвижимость сильно выросли.

Все описанные способы законны. При появлении проблем с оплатой по кредиту лучше не затягивать и сразу обратиться в банк, сообщив о ситуации. Кредитор не всегда заинтересован связываться с судебными тяжбами и запросто может пойти на некоторые уступки.