Ипотека превратилась в ловушку для россиян
Благие намерения нередко приводят к обратному результату. Льготные ипотечные программы запускались с позитивными, далеко идущими целями. Покупка квартиры должна была стать доступной россиянину со средними доходами. Повышенный спрос — стимулировать развитие строительной отрасли, появление новых рабочих мест. Закрытый «квартирный вопрос» — отразиться на уверенности в завтрашнем дне и стимулировать демографический рост.
Но… Господдержка взвинтила стоимость квадратных метров и привела к ажиотажному спросу на новостройки. А чем ближе сворачивание льготных программ, тем больше людей стремятся успеть ими воспользоваться. Не глядя на цены и имеющиеся долги. Уже в 2023 г платежеспособность новых «ипотечников» стала неуклонно снижаться.
По данным за второй квартал прошлого года, 60% заемщиков тратят на оплату кредитов больше половины своего дохода; у 40% в обязательные платежи уходит 4/5 бюджета. Эти цифры говорят о критическом уровне обязательств и нарастающих рисках. Ведь за те же 3 месяца оформлены новые займы на 1,18 трлн рублей; объем общероссийского долгового портфеля достиг 15,65 триллиона.
К опасениям «не успеть взять квартиру по льготе» добавились инфляционные страхи. Прогнозы грядущего обвала рынка жилья сменяются уверениями, что завтра будет еще дороже. А снижения стоимости м2 действительно не намечается. Люди спешат оформить жилищный кредит, тем более названа дата остановки госпрограмм. С 1 июля 2024 г в ассортименте льгот останется только семейная ипотека.
Заемщики, набравшие кредитов на жилье, оказались в долгосрочной кабале. Впереди 15-20 расчетных лет, когда половина зарплаты заранее «отписана» банку. Это очень уязвимая позиция — малейший форс-мажор выбьет плательщика из колеи. Болезнь или потеря работы приведут к передаче жилплощади заимодателю. Ведь у должника нет резервов, чтобы вовремя вносить ипотечные платежи.
Для кредитора в этой ситуации тоже нет ничего хорошего. Если просрочки станут массовыми, на балансе финансовых организаций окажутся тысячи залоговых квартир, их нужно будет быстро реализовать. Рынок отреагирует закономерным снижением цены; жилье станет продаваться дешевле оценочной стоимости. Банки понесут убытки.
Но в сложившейся ситуации есть позитивные моменты. К наиболее закредитованным регионам относятся Москва, Подмосковье и города-миллионники. Их жители отличаются повышенными доходами; здесь ипотечные долги не выглядят критичными. В семейном бюджете остается большая часть заработка; заемщики могут себе позволить платное образование, лечение, путешествия.
Кроме того, ситуация регулируется на государственном уровне. Центробанк вводит лимиты на долю клиентов с высокой долговой нагрузкой, отменяет программы господдержки. Эти меры призваны остановить ипотечный бум, снизить рост кредитования, улучшить качество претендентов на жилищный займ. Однако быстрого эффекта ждать не стоит — первые положительные сдвиги проявятся только в 2025 году.