Кому по карману новая ипотека

Непростая экономическая ситуация заставляет задуматься всех, кто связан с ипотечным кредитом. Потенциальный заемщик гадает: стоит ли брать квартиру сейчас, при высокой 16% ставке или отложить этот проект до лучших времен. «Действующий» должник решает свою дилемму: побыстрее рассчитаться или выплачивать остаток строго по графику. Ведь сделка оформлена под процент гораздо ниже текущего.

В последнюю пятилетку жилищный рынок стремительно рос. Цены на недвижимость умножились вдвое. Казалось бы, нестабильность должна притормозить спрос на дорогие квадратные метры. Но происходит ровно обратное. В 2023 г выдано около 2 миллионов ипотечных займов на 53% больше, чем в 2022. «Вдолгую» покупается преимущественно вторичка, хотя переплата банку за не новое жилье традиционно выше.

Дорого – но мило

Отрасль испытывает немалый стресс от жесткой кредитной политики, но не сбавляет темпов роста. Этот парадокс объясняется следующими факторами:

• льготными госпрограммами – на меньший процент могут рассчитывать семейные граждане до 35 лет, работники IT-отрасли, жители сельских регионов и Дальнего Востока;
• новыми мерами поддержки жилищного строительства;
• очевидным выбором вложений «в бетон».

Слабеющий рубль люди стремятся перевести во что-то более надежное. Но альтернатив у жилплощади на так много. Валюта? Ее можно снять в пределах 10 тысяч долларов, сумма не дотягивает даже до ценника провинциальной «однушки». Золото и металлы? Это вложения на десятилетия, только на больших промежутках рост стоимости покрывает спред между покупкой и продажей. Через год-два-три эти активы сложно обналичить без потерь.

Остается недвижимость, самая ликвидная сфера. Откуда всегда можно «достать» деньги, потому что нет проблемы с покупателем. Человеку всегда требуется дом. И пока одни сомневаются, другие просчитывают предложения банков и выбирают наиболее выгодные. Сейчас «рулят» две категории покупателей:

• те, кто продал одну квартиру и подыскивает ей замену. Эти люди имеют в кармане солидный первоначальный взнос; их не слишком волнует размер процентов;
• те, кто может оплатить всю сумму наличными – но предпочитает займ, рассчитывая хорошо сэкономить на рефинансировании. Ставка со временем снизится, и можно будет перекредитоваться на более интересных условиях.

Принципы безопасного кредита

Но, кроме состоятельных граждан, желающих сохранить и приумножить свои средства в недвижимости, есть миллионы россиян со средним достатком и открытым жилищным вопросом. Стоит ли им оформлять с этой целью займ? Ответ зависит в первую очередь от стабильного дохода и благоприятной перспективы для бюджета конкретной семьи. Если таковые имеются – можно «входить» в ипотечные отношения, не дожидаясь подходящего момента.

Шаг должен быть обдуманным, взвешенным. О чем стоит заранее позаботиться:

• оценить свое финансовое положение, соотношение активов и пассивов. Насколько востребована профессия, можно ли спрогнозировать поступления на ближайшие годы;
• выбрать организацию-кредитора. Лучшие условия поджидают зарплатных клиентов; тех, кто пользуется другими банковскими продуктами; имеет положительную платежную историю;
• подготовить «входную» сумму. Сегодня ее размер для нельготного займа – 30%. Чем больше будет первый вклад, тем меньше объем кредитования, ниже переплата и нагрузка на семейный бюджет.

Проверьте перед покупкой обоснованность своих аргументов: для какой цели приобретается жилплощадь? Если для спекуляции, последующей выгодной перепродажи – помните, что это рисковое предприятие. Даже профессионалам не всегда удается угадать, как сложится конъюнктура рынка. Если жилье покупается для жизни – ответьте на вопросы о вероятных форс-мажорах. Что будете делать, если не сможете вносить ежемесячные платежи? Где жить, если квартиру придется срочно продать?

Консервативный заемщик решит повременить, дождаться хотя бы понижения ключевой ставки. Сосредоточит усилия на накоплении; деньги разместит на банковском вкладе под 16% или решит «покрутить» в КПК под 20-22%. А кто-то, наоборот, поспешит оформить ипотеку с господдержкой. Сейчас 90% новостроек реализуется на льготных условиях. Правительство видит этот перекос и собирается с июля 2024 г ввести ограничения.

Тем, кто уже исполняет ипотечные обязательства, приходится выбирать свою тактику. Повышение цен и зарплат облегчает вес ежемесячного взноса. Это повод «ускориться», увеличить выплаты и быстрее выйти из крупного долга. Но если в планах нет следующего кредита, обязательные платежи вписываются в комфортные 30%, семья проживает на залоговой площади – нет смысла торопиться. Другое дело, если задумано расширение, обмен, размен или продажа. Досрочное погашение ускорит вступление в право владения.

Цифровая реальность

С февраля 2022 резко возрос спрос на банковские ячейки и аккредитивы. Их используют для депонирования средств при расчетах за крупные покупки. Значительная часть будущих собственников готова рассчитываться живыми деньгами. Им, по сути, не нужна ипотека. Они могут приобрести жилплощадь «на свои», без привлечения заемных ресурсов.

Развитие электронных сервисов упрощает процедуру оформления сделки. Теперь можно не ходить в МФЦ; чтобы подписать документы, достаточно одного визита в банк. Регистрация имущественных прав занимает 1-2 дня. Таким способом можно купить не только жилые метры и автомобиль, но и долю в квартире, дом на участке ИЖС, машино-место или дачу.

Любое время несет выгодные возможности. Они похожи на открытые двери. 2018-2023 годы предлагали льготную ипотеку, сотни тысяч россиян со стабильным заработком сумели этим воспользоваться. Период высоких цен не бесконечен, ему на смену придут новые тренды. И социальная поддержка никуда не денется. Государство заинтересовано в повышении уровня жизни своих граждан. Первая ступень на этом пути – обретение собственного жилья.