Плюсы и минусы ипотеки, оформляемой у застройщика

Выражение «ипотека от застройщика» не означает, что кредитный договор будет заключаться со строительной компанией. Нет, необходимые для покупки средства одолжит банк. Но на более интересных условиях. Причина такой лояльности — предварительное соглашение сторон. Заимодатель финансирует проект и зарабатывает на этом; девелопер привлекает инвестиции и покупателей.

По результату такой договоренности выигрывает и заемщик: он получает квартиру «с премией» к рынку. В чем это заключается:

• сниженная на несколько пунктов процентная ставка;
• минимальный набор документов, без справок о доходах и трудоустройстве;
• меньший первоначальный взнос или его отсутствие;
• отсрочка расчетов по основному долгу и процентам;
• быстрое оформление.

Как это происходит? Будущий ипотечник обращается в офис строительной организации. Изучает предложения, смотрит квартиры, подбирает свой вариант. Когда выбор сделан, менеджер отправляет заявку в банк. После ее одобрения на территории кредитора оформляется «бумажная» часть сделки.

Есть другой способ: заинтересованный покупатель приходит к заимодавцу. Здесь ему предлагают адреса новостроек или список аккредитованных застройщиков. Выбрав конкретный объект, клиент возвращается в банковский офис для подписания кредитного соглашения.

Главный недостаток такого входа в ипотеку — ограниченный ассортимент жилья. Только новостройки; вторичный рынок в распродаже не участвует. Новая квартира требует расходов на ремонт и отделку; суммы вложений сопоставимы с первым взносом. И еще год-два новоселам придется слушать звуки стройки: стук молотка, жужжание перфоратора, визг дрели…

С другой стороны, покупатель получает юридически чистую недвижимость. Не будет проблем от бывших собственников — например, оспаривания сделки при банкротстве, обнаружении прописанного и забытого несовершеннолетнего или отбывающего тюремный срок родственника.

С июля 2024 года строительная отрасль находится под давлением: отменена программа господдержки, а для получения других ипотечных льгот условия стали жестче. Обычный жилищный займ теперь стоит 20% годовых. По сути, это запретительная ставка — за 10 лет она удваивает стоимость взятого кредита.

Девелоперы ищут способы поддержания спроса, в том числе через прямые продажи. Предлагают 3-5, даже 0% на первые месяцы ипотеки. Но за такой щедростью, как правило, скрывается завышенная цена квадратных метров. А после периода субсидий кредитная ставка догонит рыночный уровень.

Акция «Купи сейчас — плати потом» освободит на несколько месяцев от регулярных платежей, но потребует значительного начального взноса — до 50% от полной цены. «Трейд-ин с проживанием» предполагает передачу застройщику старого жилья в счет оплаты нового. Но заемщик сохраняет права на жилплощадь до момента завершения строительства.