7 важных вопросов экономисту про приобретение жилья в кредит

Собственное жилье актуально в любую эпоху, в любой экономической и политической ситуации. С приобретения квартиры начинается семья, планирование и рождение детей. Можно сказать, это ключевое решение в жизни человека. Какой бы шторм не разыгрывался вокруг, ему необходимо пристанище, и лучше, чтобы оно было постоянным и своим.

Несмотря на высокие ставки, ипотека на пике спроса. Россияне покупают желанные метры в новостройках и на вторичном рынке. При этом сталкиваются с типичными вопросами по одобрению заявки, снижению переплаты и первоначального взноса; интересуются льготными программами и способами участия в них.

Как увеличить шансы на хорошие ипотечные условия?

Как в любых заемных отношениях, лояльность кредитора зависит от нескольких факторов:

• статуса клиента, является ли он участником зарплатного проекта, пользуется ли другими банковскими продуктами;
• доходов и их стабильности: официальное трудоустройство и «белая» зарплата всегда идут на пользу рейтингу заемщика;
• объекта недвижимости и застройщика. Новые апартаменты в центре высоко рентабельны; заимодатели приветствуют такую покупку более мягкими условиями, государство стимулирует субсидиями и льготами.

Почему такая разница в процентах на новое и старое жилье?

Жилищные кредиты берутся надолго, в среднем на 10-20 лет. За такой период произойти может все что угодно с заемщиком и залогом. Это отражается в повышенных банковских расценках на «вторичку», они примерно вдвое выше, чем на новостройки: 17-23% против 8-15%. Заимодатель закладывает в них риск неоплаты долга и реализацию залога. А старый фонд продается со значительным дисконтом.

Есть ли смысл брать жилищный займ сейчас?

На расценки влияет общая экономическая обстановка и размер ставки Центробанка. Жесткая кредитная политика и ключ в 16% должны охладить стремление людей вложить средства «в бетон». Стоит дождаться снижения ориентира ЦБ до 12-14%, его прогнозируют уже к концу 2024 года. А сейчас посвятить время накоплению, выгодно размещая средства на депозите под 14-16%.

Даст ли банк добро, если есть другие кредиты?

Главное, чтобы платежная нагрузка не «зашкаливала». Оптимальный уровень, который не нарушает бюджетный баланс — 30-40% от всех расходов семьи. Если показатель выше, заимодатель будет старательно защищаться от рисков: увеличит ставку, первоначальную сумму или включит добавочный страховой продукт.

Перед подачей заявки рекомендуется максимально сократить размер долгов: уменьшить число и лимит кредитных карт, ежемесячные платежи по действующим обязательствам. Банк желает видеть устойчивое финансовое положение и «запас прочности» для нового многолетнего займа. Если вес обязательных платежей превысит 40% — вероятность, что удастся оформить ипотечную ссуду, околонулевая.

Как быть, если нет денег на начальный капитал?

Худшее решение — одолжить эти средства в банке. Сегодня нижняя планка входа в ипотечную сделку — 30% от цены квартиры. Даже если заявку одобрят, обслуживать одновременно два кредита непросто. Любой форс-мажор обрушит эту непрочную финансовую конструкцию. Поэтому первый взнос надо сформировать из собственных резервов: накопить или продать ценные, но неиспользуемые вещи.

Многие семьи вкладывают вместо сбережений материнский капитал. Но его наличие не гарантирует получения ипотеки и лучших условий. Плюс в приобретаемой жилплощади нужно выделить доли на детей не меньше предписанных законом норм. Затем объект нельзя просто продать — ребенок должен получить свои квадратные метры на другой территории. Так государство защищает права несовершеннолетних граждан.

Какой смысл в досрочном погашении?

Рассчитываться раньше срока всегда выгодно: это экономит средства и сокращает время, проводимое «под грузом обязательств». Например, заемщику старше 45 лет, имеющему возрастные риски, полезно уменьшить регулярный платеж до комфортного уровня. Тогда неплановые расходы на лечение, восстановление после болезни не поставят под угрозу расчеты с кредиторами.

Но иногда лучше вносить деньги точно по графику. Если ипотечный займ взят в период «мягкой» денежной политики, т.е. под 4-6% — торопиться с возвратом сейчас, когда даже льготные расценки начинаются от 6-8%, совсем не стоит. Другое дело, если в планах есть следующее крупное заимствование. Тогда с текущими обязательствами желательно расстаться побыстрее.

Чтобы переплата шла на погашение основного долга, суммы «сверху» нужно вносить в день списания. То есть сначала закрывается обязательный платеж в полном объеме, а вся переплата направляется на сокращение кредитного тела. На то, что возвращено, уже не начисляются проценты. Если поставлена задача как можно быстрее закрыть задолженность, уменьшать следует срок расчетов, а не размер взноса.

В чем суть семейной ипотеки?

Доля льготных продуктов в жилищной сфере составляет около 90%. Очень популярен и распространен «семейный» тариф (около 1/2 от всех субсидируемых государством программ). Он предназначен для семей с детьми, рожденными после 01.01.2018 г. Кредит оформляется под 4,5% (это начальная цена, выше — по усмотрению банка). Вход — 1/5 или 20% от цены жилплощади.

С декабря 2023 г введены лимиты на предельные суммы. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей «потолок» равен 12 миллионам. В остальных регионах гражданам доступны по льготной ставке квартиры стоимостью до 6 млн. Минимальный займ — 0,5 млн. Этот вид кредитования можно совмещать с другими льготами; в этом случае лимит увеличивается до 30 и 15 млн соответственно.