Чем отличается ипотека на строительство от обычного кредита

Благоустроенный частный дом — прекрасная альтернатива квартире в многоэтажке. Банки соглашаются финансировать такие проекты двумя способами: через потребительские и ипотечные кредиты. Первый вариант считается легким, т.к. не требует обременения и строгой отчетности перед заимодавцем. Второй — более хлопотным, но безусловно выгодным.

Обычный займ — это «быстрые деньги». От подачи заявки до заключения договора проходит максимум 2 дня. Заемщик волен расходовать средства куда угодно: на строительство или другие нужды, нанимать подрядчиков или справляться своими силами. Минусы потребкредита — высокие ставки (сейчас от 20%), ограничения по сумме и срокам. Крайнее предложение — 7 миллионов на 7 лет.

Ипотека на ИЖС, как любой жилищный заемный продукт, предполагает залог имущества. Сначала обременением становится земля, а после сдачи в эксплуатацию — выстроенный дом. Ограничения в правах собственности сохраняются до полного расчета по кредиту.

Для выхода на сделку нужна предварительная работа: подготовка документов по ЗУ и проекта договора с подрядчиком. Участок годится не всякий — есть специальные нормы по его площади, назначению, расположению. Строительная организация должна быть в списке аккредитованных; для получения льготной ипотеки это обязательное условие.

При целевом кредитовании заимодатель держит под контролем весь ход строительства. Оплата услуг исполнителей производится частями (траншами) по мере готовности объекта. У каждого банка своя схема расчетов, многие открывают эскроу-счета, где деньги «замораживаются» до момента сдачи.

К самому жилью тоже немало требований; практически все оговариваются на этапе проектирования. Площадь от 70 до 300 кв м, не выше трех этажей; отапливаемое и пригодное для постоянного проживания помещение; подключены все коммуникации — электричество, вода, канализация.

За все эти хлопоты заемщику положена «корзина» ипотечных бонусов: проценты ниже рыночных, долгий срок расчетов, сниженный платеж. Особенно ощутима разница при оформлении жилищного кредита по льготным программам. Например, базовые ставки Сбера по ИЖС — 16,7-19%, первоначальный взнос от 25%, период возврата — до двадцати лет. Те же параметры в Семейной ипотеке: 6%, ПВ от 20%, погашение до 30 лет.

Есть выгода по страховке. Для ИЖС она не обязательна, отказ от полиса увеличивает проценты всего на 1-5 пунктов. Для сравнения, простой займ без защиты от рисков подорожает сразу на 10% (Райффайзенбанк). В ВТБ, если клиент не соглашается на допуслуги, ставка может достигать 44,2% годовых.

В заключение можно сказать: потребкредит под строительство — вариант для тех, кто уже владеет участком и может самостоятельно внести большую часть затрат. Если и дом, и земля «в проекте» — лучше выбрать целевой жилищный продукт, а также постараться попасть в программу господдержки.