Как взять ипотеку и не разориться

Согласно данным ЦБР на начало года, средний объем ипотечного кредита в рублях достиг 1,8 млн, срок составляет 15 лет, а процентная ставка ниже 13%. Предположим, сейчас решаете взять ипотеку на условиях, которые обозначил ЦБ, и используете разные варианты погашения.

Существует три основных:

• Аннуитетный (равные ежемесячные платежи)

Используя такой способ выплаты, по истечении пятнадцати лет, вы вернете уже 4,1 миллиона, следовательно, переплатите 2300000 рублей. И ежемесячная сумма составит около двадцати трех тысяч рублей.

• Дифференцированный (платежи становятся меньше)

Выбрав эту схему, вы сможете сэкономить. Сначала сумма, которую нужно ежемесячно платить, окажется намного больше (около тридцати тысяч), чем при равных, но потом она сократится до десяти тысяч в месяц. В итоге переплата составит менее 1,6 миллиона. Из-за того, что переплата получается меньше, дифференцированная схема не так популярна среди банков.

• Досрочный

Еще меньше получится потратить, если выбрать такой вариант. До середины 2014 некоторые банки применяли штрафы, когда кто-то хотел погасить задолженность раньше установленного срока, но после введения закона «О потребительском кредите», штрафы стали незаконными. Только, если ипотека взята до закона, и в условиях сказано о штрафах за такой способ, организация имеет право их применить, несмотря на нововведения.

Если займ оформлен позже, то нужно предупредить заимодателя за месяц до даты, когда собираетесь внести последний взнос. В течение пяти дней после подачи заявления, банк должен предоставить информацию, какую сумму обязательно платить в день досрочного закрытия.

Сейчас среднее время возврата одолженных денег составляет около 90 месяцев. Если отдать деньги за установленный период, используя аннуитетную схему, окажется, что необходимо заплатить больше 1000000 рублей, а используя дифференцированную – менее 900 тысяч. Но если не сможете выплатить деньги вовремя, вы отдадите соответственно 3,8 миллиона и 2,65 миллиона. При использовании дифференцированного способа переплата окажется существенно меньше, чем при аннуитетном. Не важно в срок или заранее человек выполнит долговые обязательства.

Также помните, что страховать объект недвижимости важно. Обычно такая страховка стоит около 0,2-0,5% от годовой суммы долга (каждые 12 месяцев стоимость полиса уменьшается). В дополнение, предложат застраховать жизнь и риск утраты права собственности, но это не обязательно. При досрочном погашении вернуть деньги, потраченные на страховку, можно, когда такой пункт есть в договоре.

Можно продать квартиру, на которую заключена ипотека, однако придется переоформлять договор и, согласно ГК Российской Федерации (п. 2 ст. 346), получать разрешение на оплату раньше положенного срока, то есть, нужно сообщить банку причину продажи (переезд, болезнь, увольнение с работы).

Есть неприятная деталь: если дом, купленный в ипотеку, будет снесен, случится пожар или затопление, задолженность никуда не исчезнет, а по статьям 346 и 318 ГК РФ кредитная организация может потребовать погасить ее заранее. Для этого стоит застраховать недвижимость, но компании обычно отказываются страховать жилую площадь, которая может попасть под снос. Например, та, что расположена в старых домах, которые могут оказаться снесенными.

Если вам пришлось взять займ с высоким процентом, то уменьшить долговую нагрузку можно с помощью кредита, взятого у другого банка, с меньшим процентом. Благодаря этому можно серьезно сэкономить, но есть много деталей, которые должны учитываться: дополнительные расходы из-за оформления дополнительного долга, невозвратные страховки, подготовка нового пакета документов. Несмотря на трудности, первый кредитор, увидев желание расплатиться раньше, пересмотрит условия и снизит процент.

Если у организации, где брали займ, отзовут лицензию, обязательства никак не изменятся, все вопросы придется решать с Временной администрацией банка. Единственная трудность: важно постоянно отслеживать изменения реквизитов, по которым необходимо совершать платежи. Когда финорганизация получит статус банкрота, новые реквизиты для оплаты можно узнать на сайте Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Также есть сложности с перепланировкой. Здесь все зависит от условий договора: если в нем указано, что перепланировка невозможна, а она жизненно нужна, то потребуется получить письменное разрешение от финорганизации. Подобные ограничения существуют из-за того, что сильные изменения могут привести к ее удешевлению или удорожанию.

Еще одна особенность бракоразводного процесса: делят общее имущество и общие долги. То есть, существует два варианта: либо бывшие супруги платят поровну оставшуюся сумму, либо один должен оставить квартиру второму, обязав его выплачивать остаток самостоятельно, а второму супругу выплатят компенсацию, равную половине стоимости уже оплаченной части квартиры (согласно статьям 34-38 Семейного кодекса РФ).