4 способа обрести крышу над головой в кризис

В кризис цена недвижимости закономерно растет. Эта ниша становится привлекательной для долгосрочных вложений; люди стараются сберечь накопления от инфляции. Владельцы тугих кошельков покупают квадратные метры, считая их самой надежной инвестицией. Повышенный спрос гонит ценник «в небеса». За три кризисных года — от ковида 2019 до СВО 2022 — стоимость кв м в Москве выросла со 180 до 270 тысяч рублей. Ровно на 50 процентов!

При этом средняя столичная семья продолжает нуждаться в жилье. Ей требуется дом не для парковки сбережений, а для жизни. Потенциальный ипотечник с опаской присматривается к расценкам, но вынужден соглашаться — чтобы решить свою насущную проблему. Ведь на самом деле погоду на рынке недвижимости определяют простые покупатели однушек в Реутово и Балашихе. Их бюджеты трещат, но пока выдерживают давление 50% наценки.

Риски на входе

Каждый заемщик оказывается перед выбором — жить в аренде или влезть в 5-10 миллионный кредит. И, прежде чем подступиться к ипотеке, рассчитывает свои силы. В Европе проще: если зарплата примерно равна цене одного жилого метра — человек готов к займу. В России вводных параметров потребуется больше. Начать стоит с оценки своей профессии — насколько она востребована и перспективна.

Затем — предполагаемая кредитная нагрузка. В идеале платеж не должен ‘»весить» больше трети ежемесячных расходов. Максимально — половина от поступлений, но такие ограничения не всем подходят. Семья с маленькими детьми и мамой в декрете не сможет так туго затянуть пояса. Сам Центробанк настаивает на подсчете потолка обязательств и призывает к этому заимодавцев.

Входящий в ипотеку обязан иметь подушку безопасности. 3-6 месячных окладов поддержат на плаву в случае увольнения или серьезной болезни. Первоначальный взнос — это категорическое требование банков. С 01.01.2024 его размер составляет 30% от стоимости квартиры. Для сравнения, в начале 2023 г необходимый минимум равнялся 10%. Кому-то стоит потратить ближайшие год-два на накопление этой суммы.

Окно возможностей

Вместе с пресловутыми инфляционными «ножницами» кризис открывает двери, раньше неприступные. Многие надеются на резкий обвал ипотечного рынка, кратное снижение ценников. Но если такое случится, общее состояние экономики будет плачевным. И желающих убраться подальше будет гораздо больше, чем что-то по дешевке купить. Пока есть вера в стабильность, собственный дом считается лучшим оберегом от финансовых напастей.

А вот сектор залогового жилья может стать настоящим Полем Чудес. В кризисное время растет число заемщиков, не рассчитавших свои силы. Из-за просрочек и стремительно растущей задолженности они вынуждены быстро выходить из обязательств. Банки выставляют на продажу ипотечные квартиры со значительной скидкой. Объекты, требующие срочной реализации, идут на торги с хорошим дисконтом — до 20-30%. Но такие случаи редки, в среднем покупатель экономит 5-6% от рыночной цены.

Льгота не для всех

Федеральные и муниципальные бюджеты готовы субсидировать перспективных заемщиков. Правда, не все попадают в эту категорию. Государство согласно облегчить долговое бремя экономически активному населению, которое уже располагает жилплощадью до 18 м2 на человека. Это «средний класс» — крепко стоящие на ногах и уверенные в завтрашнем дне работники IT; врачи, учителя, согласные на переезд в удаленные регионы; семьи с тремя и более детьми.

У всех должен быть прогнозируемый доход, деньги на первый взнос, желание и терпение. Они пригодятся для получения льготы. Сначала нужно собрать минимальный пакет документов и зарегистрироваться в качестве претендента на улучшение жилищных условий. Потом — регулярно мониторить предложения банков, запускаемые общенациональные и региональные программы, вовремя подавать заявки.

Иногда помощь может прийти со стороны предприятия. Стратегически важные отрасли (космическая, оборонная промышленность) заинтересованы в верных делу и месту кадрах. Организации предоставляют специалистам жилье и выгодные условия выкупа с околонулевой ставкой. Другой вариант поддержки — компенсация ипотечных процентов, части ежемесячного платежа. Компания может выдавать беспроцентную ссуду на покупку необходимой работнику квартиры.

С ним заключается договор, обязующий трудиться на заводе энное количество лет. Значимым минусом может быть удаленность от мегаполиса. Десятки километров отделяют Москву от Королева и Раменского — центров приборостроения и космических технологий. Предприятия готовы поддерживать своих специалистов — вопрос только в уровне зарплаты и времени, которое пройдет до получения обещанной жилплощади.

Бюджетная альтернатива

Когда даже льготные варианты не по карману или в категорию избранных не попасть, можно примерить к своему бюджету загородный дом. Ипотечные заявки на покупку участка и строительство банки встречают без восторга, но все же кредиты выдают. Проблемой может стать отсутствие коммуникаций, например, природного газа, или расстояние до краевого или областного центра, когда ежедневный путь на работу или учебу занимает два часа в одну сторону.

В остальном этот вид жилищного займа — «букет» из преимуществ:

• стоимость земли за городской чертой всегда ниже;
• постройку можно вести своими силами, без посредников;
• разбивать строительство на небольшие этапы;
• в перспективе — более низкие, по сравнению с городом, коммунальные платежи, чистый воздух и спокойный, «сельский» темп жизни.

Кризисы имеют привычку затягиваться. Это не повод отказываться от своей квартирной мечты. Есть как минимум 2 стратегии в решении жилищного вопроса. Можно копить и ждать удачного момента — чтобы, например, «перехватить» квартиру у должника. Или подобрать точку входа здесь и сейчас. Тогда хорошим подспорьем окажутся субсидии от государства или предприятия. А ипотека на землю и строительство приведет к желанным «метрам» в своем, неспешном темпе.