Рассрочка от застройщика. Как это работает?
Высокая ключевая ставка сдерживает стремление россиян взять ипотеку: слишком большая переплата. Жилищный рынок предлагает альтернативу — рассрочку на новостройки от строительных компаний. Договор двухсторонний, без участия банка, с гибкими условиями и индивидуальным графиком погашения. По подсчетам девелоперов, сейчас доля такого способа покупки жилья достигает 60%.
Будущих собственников привлекают быстрое оформление и минимальные требования к финансовому статусу покупателя. Не надо проходить жесткий скоринг, иметь идеальную кредитную историю. Можно зафиксировать цену понравившейся жилплощади и начать расчет с тех сумм, которые есть на руках. В дальнейшем, при снижении рыночной ставки, многие планируют перейти на ипотечный займ.
Предложение действует только на первичное жилье, на строящиеся квартиры. К моменту запуска дома в эксплуатацию последние части долга должны быть внесены. В этом основной недостаток таких сделок — ограниченный одним-двумя годами срок погашения. Редкая компания «растягивает» его до трех лет. При таком графике суммы платежей получаются внушительными и в разы превышают ипотечные выплаты.
Расчетные схемы бывают самые разные, с первоначальным взносом и без. Среди популярных «10-10-80», где небольшая доля вносится сразу, такая же — спустя несколько месяцев, а основная — перед сдачей дома. Другой вариант: 20-70% от цены единоразово плюс фиксированные ежемесячные или ежеквартальные выплаты. Встречается такой вид: разбивка 1/3 или 1/4 стоимости жилья на полтора года с последующим банковским кредитом на остаток долга.
Все указанные способы предполагают достаточно высокий и стабильный доход покупателя. Либо готовый к уплате первый взнос и ожидаемое в скором времени крупное пополнение — от продажи земли, гаража, акций или других активов. Многие граждане сейчас размещают средства на вкладах, пользуясь временем двузначных ставок. Они готовы оплачивать рассрочку, постепенно выводя деньги с депозитов.
В договоре без банка есть серьезные минусы. Во-первых, он не фиксируется в БКИ. Это затрудняет справедливую оценку долговой нагрузки. При оформлении ипотеки кредитная организация тщательно проверяет платежный рейтинг заемщика, просчитывает риски. В прямом соглашении этим никто не озадачивается, застройщик верит клиенту «на слово». Но обязательства могут оказаться неподъемными.
Во-вторых, условия сделки непрозрачны. Продавец часто включает дополнительные комиссии за продление расчетных сроков, оставляет за собой право изменить цену квартиры при заключении ипотечного договора. Само строительство иногда уходит в «заморозку», если у компании возникают проблемы. В таком случае вернуть уплаченные взносы бывает непросто.
Наконец, могут не оправдаться надежды на скорое смягчение кредитной политики Центробанка. Тогда придется занимать средства по текущим расценкам, чтобы рассчитаться с застройщиком. Стоит обдумать и вероятность отказа в ипотеке: такое случается, если кредиторы не видят доказательств платежеспособности заемщика.
Прямая рассрочка выгодна девелоперам и гражданам: меньше бумажной волокиты, короче сроки расчета, меньше переплат. Но простота обманчива — за ней скрываются риски утраты финансовой стабильности. Они могут коснуться и строительной организации, и покупателя. Уязвимость последнего сильно выше: он получает право собственности на квартиру только после полной оплаты всех рассроченных частей.