Банк отказал в ипотеке? Не смертельно

Оформление ипотечного кредита достаточно трудоемкий процесс, который в разных финансовых организациях имеет от 10 до 15 этапов. На каждом этапе от момента подачи заявки и вплоть до момента подписания договора существует риск отказа банка в ипотеке, то есть заемщик, чья заявка была одобрена, не получает никаких гарантий, что кредит будет оформлен. Для этой ситуации существует объяснение, причины, а также меры пресечения.

Поскольку ипотека является одним из самых расходных видов кредитования для финансовых организаций, к подбору заемщиков банки подходят очень тщательно. Так что отрицательный ответ после предварительного согласия – явление довольно распространенное.

К числу возможных причин отказа относятся: неформальное трудоустройство, некорректная (или поддельная) документация, непопадание в возрастной ценз, отсутствие прописки, не котируемое на рынке недвижимости жилье, низкая способность к доходам заемщика и т.п. Для каждой стадии оформления договора причины разнятся.

Этапы оформления ипотеки

Подача заявки. Заявление подается либо лично в филиале учреждения, либо по интернету. Сразу необходимо отметить, что вероятность получить отказ по онлайн-заявке выше, поскольку банк будет опираться на «сухие» данные, не имея возможности оценить самого человека. На данном этапе банк обращает внимание на определенные характеристики клиента. Возраст заемщика должен находиться в интервале 21-75, в противном случае – автоматический отказ в госбанке, и галочка в пользу «нет» в частных банках. Маленький трудовой стаж (менее полугода) и низкий уровень дохода (менее 20 тыс.р/мес) также приводят к автоматическому отказу.

Дополнительными факторами риска на этом этапе выступают: отсутствие действующей прописки или гражданства, опасная для жизни профессия (монтажник-высотник, например), неудовлетворительное физическое или психическое здоровье, отсутствие корректных контактных данных (домашнего, мобильного и рабочего телефонов). Сотрудники банка всегда пытаются оперативно связаться с работодателем для получения моральной характеристики заемщика, если это не представляется возможным, отказ гарантирован.

Подача документов. Если кандидат подходит под основные требования, банк производит анализ предоставленной документации. На этом этапе, как правило, причин отказа несколько – ошибки в документах, из-за которых нельзя удостоверить личность или уровень доходов, а также негативная кредитная история, многочисленные штрафы, судебные пени, долги по коммунальным платежам, которые позволяют говорить о финансовой безответственности субъекта. Полное отсутствие кредитной истории также является минусом, но при наличии стабильного высокого дохода на это могут закрыть глаза.

Оценка имущества. Когда клиент утвержден в качестве заемщика, банк начинает проверку продавца и самой недвижимости. Отказ в данном случае возможен: если стоимость недвижимости превышает максимальную сумму ипотеки вообще, или максимальную сумму, которую готов предложить банк конкретному клиенту; если недвижимость расположена за пределами обслуживания банка; если недвижимость низколиквидна и не представляет финансового интереса для финорганизации.

После оценки жилья проводится проверка документации, удостоверяющей личность продавца, и строительно-технической документации объекта. При наличии все тех же ошибок, долговых обязательств или несоответствия технической документации реальному состоянию объекта, банк уведомит об отказе. В таких случаях учреждения стремятся предоставить заемщику альтернативные варианты. Жилищные комплексы от застройщика проходят в банке специализированную аккредитацию. Если выбранная заемщиком новостройка аккредитацию не пройдет, придется либо искать другой вариант, либо довольствоваться отказом.

Далее следуют несколько взаимосвязанных этапов, которые проводятся параллельно в одно и то же время: заключение предварительного договора о купле, перечисление залога продавцу, проверка и подписание банковской документации, регистрация сделки. На каждом из этих этапов банк может неожиданно отказать в кредите по причине недостаточности или полного отсутствия у оного денежных средств.

Как правило, при подобном развитии событий банк упорно отказывается назвать причину, поскольку это отразится на репутации учреждения, и человек остается с мыслью, что это он в чем-то провинился. На самом деле, отказ из-за несоответствия самого заемщика может произойти только на предварительных этапах, поэтому лучше обращаться в крупные и состоятельные финансовые учреждения. Исключение составляют ситуации, когда заемщик умышленно меняет личность, «подчищает» негативную кредитную историю или скрывает реальные доходы, в таких случаях правда может вскрыться случайно в любой момент.

Существует еще одна причина внезапного отказа – технический сбой в работе системы. Такие сбои также остаются без объяснений. Известны случаи, когда заемщик, выждав от 2-х до 4-х месяцев, подавал апелляцию в тот же банк, повторно проходил процедуру оформления ипотеки и благополучно заключал договор. Но для подобного алгоритма действий необходимо быть абсолютно уверенным в своей непричастности к отказу.

Предварительные мероприятия, профилактирующие негативный вердикт банка

Первое, что необходимо сделать после принятия решения взять ипотеку – изучить условия кредитования различных банков, поскольку они не одинаковы. Например, Сбербанк предъявляет повышенные требования к заемщикам, поскольку является государственным, и на первом месте в политике банка стоит безопасность. Коммерческие банки первоочередно заботятся о прибыли, поэтому условия кредитования у них существенно мягче, возрастной и финансовый ценз ниже.

Подавать заявок нужно несколько в разные финорганизации, и после получения предварительного согласия на сотрудничество от одного банка, не стоит отказываться от услуг оставшихся. Наоборот, следует уведомить представителя кредитора о наличии конкуренции, это повысит привлекательность клиента в глазах оператора. К тому же при возникновении форс-мажоров и внезапного отказа, у заемщика будет возможность, не теряя времени, заключить договор с другим кредитором.

В некоторых случаях стоит отказаться от единоличного выбора жилья и предоставить возможность выбирать банку – выдать кредит на прошедшее аккредитацию жилье банк сочтет безопасным, поэтому положительный ответ будет вероятнее.

Также следует до момента подписания договора отказаться от оформления различных потребительских кредитов, даже мелких, поскольку дополнительные финансовые обязательства повышают степень риска неуплаты.

Еще один важный нюанс – если после одобрения заявки заемщик отказался от оформления кредита, этот факт заносится в кредитную историю и в будущем к такому клиенту банк относится предвзято. Повторная заявка с высокой долей вероятности будет отклонена и банк не рискнет сотрудничать с клиентом в ближайшие несколько лет. Поэтому решение об ипотеке должно быть обдуманным, не стоит подавать заявку, не будучи уверенным в своей платежеспособности. Лучше проконсультироваться у кредитного специалиста или взвесить свои силы с помощью простого расчета на бумаге.

За несколько месяцев до подачи заявки нужно закрыть все долговые обязательства, в том числе и коммунальные, поскольку банк проверяет не только платежеспособность клиента, но и его «платежеустойчивость», то есть способность вносить платежи регулярно и равномерно, а не по принципу «то густо, то пусто».

При частом оформлении займов и беспорядочной уплате заемщик может обратиться в Бюро Кредитных Историй — организацию, в которую банки направляют отчеты о предоставленных кредитах, и запросить свою личную КИ на предмет изучения и исправления.

Рекомендованные мероприятия при отрицательном ответе банка по ипотеке

Если заемщик в качестве кредитора рассматривает исключительно выбранную организацию, то ему придется выждать не менее 60 дней с момента отказа для повторной подачи заявки (иногда при очень веской причине отказа банк может лишить заемщика права на повторную подачу заявления, тогда обращаться бесполезно). Если же заемщику не принципиально, кто выдаст кредит, можно попытать счастья в других учреждениях, предварительно выяснив причину отказа.

Практически всегда банк отказывает представителям рискованных профессий, таких как спасатель, полицейский и т.д. Эти люди могут оформить ипотеку на жену или близкого родственника, а сами выступить в качестве поручителя, либо же предложить банку в качестве залога равноценное имущество.

Если сумма залога не очень большая, но заемщик имеет недостаточный доход, он может пригласить в долевое владение недвижимостью до 3-х родственников, соответственно долговые обязательства по ипотеке также распределяться между ними.

Клиентам с очень плохой кредитной историей можно обратиться в «Совкомбанк» и воспользоваться программой «Кредитный доктор», реабилитация проводится в четыре этапа и может занимать около трех лет (в особо тяжелых случаях).

Топ-20 банков, в которых получить ипотеку проще всего

В 2017 году климат по ипотечному кредитованию стал более благоприятным. Коммерческие банки не только смягчили требования к заемщикам, но и процентные ставки по кредиту также были снижены. Такая политика привела к росту объемов ипотечных кредитов вдвое против предыдущего года.

• Лидером по объему выданных ипотек по-прежнему является «Сбербанк России», его доля в процентном отношении составила 52,1%;
• Второе место занял «ВТБ24» – 15,3%;
• Тройку лидеров замыкает «Россельхозбанк», с рыночной долей в 5,9%;
• 4,9% (четвертое место соответственно) – доля ипотечного рынка «Газпромбанка»;
• «ДОМ РФ» занял пятое место, имея долю в 2,9%;
• «Райффайзенбанк»;
• «ДельтаКредит»;
• «Абсолют Банк»;
• «Уралсиб»;
• «Санкт-Петербург»;
• «Совкомбанк»;
• «ФК Открытие»;
• «Ак Барс»;
• «ЮниКредит Банк»;
• «Транскапиталбанк»;
• «Московский кредитный банк»;
• «Банк «Возрождение»;
• «Сургутнефтегазбанк»;
• «АКБ «Металлинвестбанк»;
• «Промсвязьбанк».

Вышеизложенная информация позволяет сделать вывод, что большую часть кредитов, не смотря на строгий подход к заемщикам, выдают Сбербанк России и ВТБ24. При этом банки дифференцируются не только по долевому объему, но и по другим категориям:

• по степени лояльности к негативной кредитной истории, лидерами здесь являются «Московский кредитный банк», «ДельтаКредит» и «Транскапиталбанк» (максимальный период просрочки – 3 месяца);
• по степени лояльности к уровню доходов. Как ни странно, в этой категории лидируют «Сбербанк России», Газпромбанк и ВТБ24, если коммерческие банки предоставляют ипотеку при суммарных месячных выплатах не более 50% дохода, то госбанки часто одобряют ипотеку при выплатах в 70% месячного дохода заемщика;
• по уровню первоначального взноса. Программы кредитования без первичного взноса предоставляют только «Банк «Возрождение» и «АКБ «Металлинвестбанк», с минимальным — «Сургутнефтегазбанк».

При этом, не смотря на либерализацию ипотечного рынка, снижение ставок до уровня 9,9% и смягчение основных требований к заемщикам, общий процент отказов (по первой заявке) на ипотеку составляет около 80%, то есть только пятой части от общего количества заемщиков удается получить согласие с первой попытки.

Таким образом, получение ипотеки – процесс длительный, многоэтапный и зависящий от множества факторов. Чтобы повысить шансы на получение, заемщик должен тщательно изучить требования различных КБ, проверить свою кредитную историю, исправить существующие проблемы. В случае отказа не стоит отчаиваться, следует переждать и обратиться повторно, либо поискать организацию, которая более терпимо отнесется к индивидуальным обстоятельствам клиента.