Страхование ипотечной квартиры участников НИС

Военнослужащие, заключившие контракт с армией Российской Федерации, всегда должны были обеспечиваться собственным жильем. И для упрощения этой процедуры в 2005 году правительство России разработало накопительно-ипотечную систему. Каждый участник системы имеет свой индивидуальный счет, на которой перечисляются взносы из бюджета, для последующего приобретения жилья.

Вместо получения квартиры при выходе на пенсию молодые офицеры, участвующие в программе, могут оформить военную ипотеку и стать владельцами квартиры уже сегодня. Единственное условие — военный должен участвовать в НИС не менее трех лет. Концепт военной ипотеки разработан Росвоенжильем совместно с Агентством по ипотечным кредитованиям, между которыми было заключено соглашение о сотрудничестве.

Такой заем имеет и свои нюансы, среди которых присутствует и вопрос о страховании.

Необходимость страховки квартиры, купленной по программе военной ипотеки

В отличие от обычного ипотечного кредита, участник НИС, желающий оформить ипотеку на покупку квартиры, заключает сразу два договора. Первым заключается документ о взятии займа с ФГУ Росвоенжилье. После чего, военнослужащий заключает ипотечное соглашение с выбранной кредитной организацией. Именно на этапе переговоров с банком клиента уведомят о необходимом страховании.

Федеральный закон, контролирующий ипотечные кредиты, обязывает любого заемщика застраховать приобретаемую недвижимость. Аналогичный пункт присутствует в ипотечном соглашении. Процесс оформления договора о страховании недвижимости ложится на плечи заемщика. Причем полис оформляется перед подписанием ипотечного договора.

Крупные страховые компании обычно сами уведомляют банк о заключении договора с клиентом. По сути, заемщику нужно лишь оформить полис, а страховая сама предоставит банку информацию о договоре.

Обязательное и дополнительное страхование

Ипотечное страхование квартиры подразумевает защиту жилья от повреждения и потери вследствие непредвиденных обстоятельств, которые в договоре именуются страховыми рисками. Ими могут быть возгорание, стихийное бедствие, дефект конструкции здания, оседание грунта и другие обстоятельства, которые привели к повреждению или полному разрушению собственности.

Отличительной особенностью такой страховки является то, что компенсацию, выплачиваемую страховой компанией, получает исключительно кредитор. Пример: в ипотечной квартире произошел взрыв бытового газа, в результате которого часть квартиры (упомянутая в полисе) получила повреждения. В зависимости от степени разрушений, страховщик выплатит банку определенную часть от кредитной задолженности клиента. Полное погашение кредита осуществляется в том случае, если квартира оказалась полностью разрушенной.

Вышеперечисленный вид полиса является обязательным при любой ипотеке, независимо от поддержки государства. Заемщик обязан приобрести полис, однако он имеет право сам выбрать страховую организацию и конечный вариант соглашения. Выбирать придется из списка аккредитованных финансовым учреждением компаний. Клиенту крайне рекомендуется ознакомиться с рейтингом предложенных страховщиков, а также изучить сам договор страхования. Не обязательно оформлять базовый полис, стоит обратить внимание на все страховые риски и в случае необходимости добавить или уточнить их.

Также стоит помнить, что базовая страховка распространяется только на конструктивные элементы жилья (стены, перекрытия, окна и т.д.). Если у заемщика из-за потопа пострадала мебель, страховщик не будет выплачивать за это часть кредита банку. Сумма максимального страхового взноса будет равняться сумме кредита, а не стоимости жилья.

Дополнительные полисы

Помимо обязательного страхования банки могут предложить дополнительно застраховать жизнь и здоровье, а также право владения квартирой (если жилье было приобретено на вторичном рынке). Перечисленное ниже страхование является не обязательным, и прямо требовать наличие таких договоров запрещено законом. Обычно банки принуждают клиентов с помощью акций и сниженных процентов.

Полис, защищающий жизнь и здоровье, обязует страховую компанию выплатить определенную часть или весь ипотечный заем банку, если клиент получил инвалидность или ушел из жизни. В зависимости от договора возможны дополнения, например: долгое пребывание на больничном является одним из страховых случаев и СК внесет ежемесячные платежи, пока ее клиент болеет.

Страхование титула подразумевает защиту клиента от потери прав на купленное жилье или ограничение этих прав. Например: договор о покупке квартиры станет недействительным. Страховой случай всегда будет зависеть от решения судебного органа.

У многих страховых организаций присутствуют пакеты комплексного ипотечного страхования. Некоторые в одном соглашении страхуют квартиру и жизнь, другие квартиру и титул. Комплексный полис всегда будет дешевле, чем приобретение интересующих страховок по отдельности.

Дополнительные полисы и военная ипотека:

1. Если военнослужащий оформляет кредитный договор, в котором первоначальный взнос и последующие ежемесячные платежи будут совершены исключительно за счет денег, полученных за участие в НИС, банк потребует только полис страхования квартиры. За данную ипотеку платит не военнослужащий, а государство. У банка отсутствуют риски невыплаты долга, и он не будет настаивать на дополнительном страховании. Оно осуществляется исключительно по желанию клиента.
2. Если военнослужащий оформляет ипотеку с участием банковских денежных средств (например, стоимость квартиры больше чем сумма целевого жилищного займа), то банк предложит оформить дополнительные полисы. В этом случае у кредитора возрастает риск невозврата займа, так как взносы будет делать не только государство, но и сам заемщик.

Все ипотечные страховки объединяет один факт — при наступлении страхового случая приобретателем страховых выплат является финансовое учреждение, выдавшее заем. Сейчас страховые компании предлагают к ипотечному полису оформить полное страхование квартиры. В этом случае выгодоприобретателем будет как банк, так и заемщик ипотеки. На выбор можно застраховать ремонт, мебель и т.д. Пример: в результате конструктивного дефекта пострадали несущие стены квартиры и их отделка. Страховщик выплатит денежные средства, как банку, так и заемщику. Точные суммы также зависят от степени повреждений и условий договора. Также заемщик может застраховать свою ответственность перед соседями.

Стоимость

На стоимость обязательного страхования жилья повлияет состояние дома, вид отопления, сумма кредита и прочие факторы. Средняя стоимость такого полиса составляет от 0,1% до 1% от суммы ипотечного кредита.

Жизнь и здоровье страхуется за 0,15% — 0,6%. На цену полиса сильно влияет пол, возраст и состояние здоровья. При крупных займах страховые компании требуют прохождение мед. осмотра (оплачивается компанией).

Полис титульного страхования стоит 0,08% — 0,5%. На цену влияет наличие в прошлом судебных разбирательств касательных приобретенного жилья и т.д.

Цена на полное страхование квартиры зависит от того, что именно захотел защитить клиент, а также стоимости этого имущества. Конструктив жилья стоит 0,1% — 2%, отделка квартиры 0,2 -0,6%. Мебель и другое движимое имущество 0,2% — 0,8%.

Обычно договор заключается на один год с возможностью пролонгации полиса. Оплата производится каждый год или ежемесячно (если СК допускает). Также договор можно заключить на весь срок ипотеки с ежегодной оплатой. Так как стоимость полиса зависит от остатка задолженности, с каждым годом страховка будет обходиться дешевле.

Что будет, если не застраховать квартиру при военной ипотеке

Если заемщик отказывается от оформления обязательного полиса, банк просто откажет ему в оформлении ипотеки. Единственный выход для заемщика — это согласиться приобрести страховку. Ни один банк не выдаст ипотеку без данного полиса.

Если клиент отказывается от дополнительного страхования, здесь возможны варианты. Наиболее распространенными санкциями является увеличение процентной ставки по ипотечному займу. Таким образом банк пытается снизить свои риски. В некоторых случаях клиенту могут отказать в выдаче ипотеки (указав не связанные со страховкой причины). В любом случае, отказ повлечет за собой ужесточение условий договора (финансовое учреждение имеет на это право). Если заемщика прямо принуждают оформить необязательный полис, он имеет право написать заявление в прокуратуру.

Если заемщик отказывается от пролонгации полиса

Страховой договор должен действовать на протяжении всего срока ипотеки, при необходимости его можно продлить или заключить новый у другой страховой компании. Обычно банк требует подтверждения наличия страховки каждый год.

Если кредитору приходит уведомление о том, что клиент не продлил/не оплатил/разорвал договор обязательного ипотечного страхования, банк имеет право потребовать досрочный возврат ипотечных средств. В случае невозможности возврата (у заемщика нет денег), кредитор обращается в судебные органы, пытаясь вернуть себе залоговую квартиру и продать ее.

Если банк не получил подтверждение о продлении необязательного страхования, применяются штрафы, предусмотренные договором, — увеличение процентов, уменьшение общего срока кредитования и т.п.

Польза от страхования

Многие заемщики недооценивают свою выгоду от заключения страховых договоров. Думая, что банк пытается получить дополнительную выгоду для себя. Ипотека — это заем на долгие годы и случиться, к несчастью, может разное. А страхование это способ снизить риски, как кредитора, так и заемщика. Многие финансовые специалисты советуют заемщику создать себе своеобразную «подушку безопасности» в виде дополнительных страховок.

Обязательный полис

Действие обязательного полиса можно рассмотреть на следующем примере. В залоговой квартире случился пожар, в результате которого пострадала значительная часть жилого пространства. И заемщику помимо ежемесячных выплат по ипотеке придется срочно искать средства для ремонта. Обязательный полис позволит снять часть нагрузки с бюджета клиента, выплатив часть кредита банку. И пусть сам клиент не получит страховой выплаты, его сумма долга уменьшится.

Также может случиться чрезвычайное происшествие, в ходе которого квартира не просто пострадает, а будет разрушена. И заемщик останется не только без жилья, но и с крупным долгом кредитору. А полис позволяет выплатить этот долг банку.

Дополнительный полис на жилье

Действие дополнительного полиса, как уже было сказано, распространяется исключительно на заемщика. Для примера можно взять аналогичные вышеперечисленным чрезвычайные ситуации (страховые случаи). Если заемщик озаботился полным страхованием квартиры, то при пожаре он получит возмещение стоимости не только конструктивных элементов, но и обоев, мебели и т.д. В таком случае не только банк получит денежное возмещение, но и у клиента появятся деньги для последующего ремонта.

При полной утрате квартиры страховщиком будет закрыт кредит, а также выплачена компенсация владельцу жилья, примерно равная остаточной стоимости квартиры и имущества в ней.

Страховка здоровья и жизни

Аварии и серьезные болезни — ужасные ситуации. Пример: заемщик в результате ДТП или ЧП на производстве получил травмы, которые привели к инвалидности второй группы, он потеряет работоспособность. При наличии невыплаченной ипотеки — незавидное положение. Полис поможет в этом случае не лишиться жилья по причине невозврата долга. В случае ухода из жизни заемщика кредит также будет погашен, а имущество перейдет к ближайшим родственникам.

Данный полис будет крайне полезен и в менее трагичных ситуациях. Пример: заемщик сломал ногу и не может работать на протяжении нескольких месяцев. Ситуацию значительно облегчит страховая компания, внося ежемесячные платежи согласно продолжительности больничного.

Однако стоит помнить, что в страховом договоре имеется перечень случаев, когда страховщик имеет право отказать в выплате. Такими случаями являются: суицид заемщика (доказанный судом), сокрытие серьезной патологии во время заключения договора, нахождение под наркотическим или алкогольным опьянением в момент аварии и другие.

Титул

Данный полис имеет смысл приобретать только при покупке жилья на вторичном рынке (у новостроек бывших владельцев нет). Ни один риелтор не сможет дать абсолютную гарантию юридической чистоты продаваемой недвижимости. Если покупка жилья была совершена с подделкой документов, или если покупка квартиры была совершена с нарушением прав ребенка на наследование части жилья, она будет признана недействительной. Мошенничество и незаконность ранних сделок дарения, продажи и пр. будут считаться страховыми случаями. Полис также защитит банк и клиента, выплатив оговоренную сумму.

Многие страховые договоры имеют ограничения в виде максимальной суммы, которая может быть выплачена при страховом случае. Клиенту рекомендуется очень внимательно прочитать договор перед его подписанием. Если страховая выплата превышает остаток по ипотеке, лишние денежные средства должны быть перечислены заемщику.

Важные нюансы

Для военнослужащих, которые оформили ипотеку исключительно за средства целевого займа, некоторые страховые организации имеют специальное предложение: полис страхования квартиры при военной ипотеке. В нем указаны аналогичные риски и объекты квартиры, подлежащие страхованию, что и в обычном полисе. Но существует и ряд отличий:

• Страхование военной ипотеки происходит сразу на весь срок кредита (который в свою очередь равен количеству лет, в ходе которых заемщик будет пригоден к службе, так как пока он служит, государство платит по кредиту).
• Полис допускает единоразовую оплату за весь срок действия. Это позволяет военнослужащему добиться значительной экономии.
• Данный полис имеет пониженные требования к перечню необходимых документов.

Военная ипотека обычно не превышает двух с половиной миллионов рублей (сумма установлена из размера накопительных взносов). Минимальный возраст для данного вида займа в разных банках варьируется от 21 до 25 лет.

Страхование здоровья военного

Так как профессия военнослужащего подразумевает обязательное государственное страхование жизни и здоровья, возникает резонный вопрос: зачем снова оформлять страховку? В первом случае, страховую выплату получает именно военный (или его семья, если военный погиб), он может потратить эти средства на лекарства, семью и др. А ипотечное страхование здоровья позволит кредитору получить остаток задолженности, что приведет к сохранению жилья за заемщиком или его семьей.

Залог

Участник накопительно-ипотечной системы должен знать, что приобретая квартиру за средства целевого займа, квартира останется в залоге у страны (после выплаты ипотечного кредита), хотя и будет считаться собственностью заемщика. Недвижимость лишится этого обременения, как только офицер получит право на деньги НИС (обычно отслужив необходимое количество лет).

При заключении страхового соглашения и на всем сроке его действия клиенту рекомендуется:

1. Сравнить стоимость полиса страховых компаний, их услуги, рейтинг и отзывы клиентов. Среди аккредитованного списка выбрать оптимального страховщика.
2. Внимательно изучить соглашение. При необходимости дополнить его. Стоит помнить об индивидуальном подходе страховых агентов к каждому клиенту.
3. Необходимо выбрать наиболее выгодные условия. Заемщик должен обращать особое внимание на перечень страховых случаев, а также список исключений. В зависимости от СК, списки могут различаться.
4. Стоит уточнить сумму ежемесячного или ежегодного платежа. Страховщик должен сообщить все подробности и крайние сроки для внесения оплаты.
5. При желании застраховать дополнительные риски, стоит поговорить с менеджером насчет комплексного полиса. Такой выбор несет существенную экономию и выгоду для клиента.

Также не стоит забывать, что просрочка страховых взносов может привести к резко-негативным последствиям вплоть до требования банка о досрочном погашении.

Военная ипотека также позволяет участие в долевом строительстве (когда приобретается еще недостроенная квартира). В этом случае полис страхования квартиры начнет свое действие, как только заемщик получит право владения жильем (после того как застройщик сдаст дом в эксплуатацию).