Застройщики, которые не переживут пандемии
В течении последних двух месяцев можно было наблюдать падение продаж новостроек. И если в апреле оно было ожидаемым, то с маем вышла неувязка. Дело в том, что многие эксперты делали прогнозы относительно восстановления спроса. Но в результате этого не произошло. Теперь участникам рынка видится рост спроса на недвижимость к концу лета. Основная их масса все же склоняется к тому, что к докризисным значениям он вернутся не сможет.
В начале запуска ограничительных мер участники строительного рынка возлагали надежды на май. Они считали, что самоизоляция продлится до 30 апреля. А с наступлением майских праздников начнется всплеск отложенного спроса. Также оптимизма добавляли мысли об успешном запуске онлайн — регистрации сделок.
Но Росреестр все испортил публикацией статистики, которая утверждала, что продажи новостроек по всей стране обвалились более чем на 50% по сравнению с прошлым годом. А Московский рынок так и вовсе просел аж в 2.5 раза.
Как бы там ни было, риелторы и застройщики все же настроены оптимистично. Они не считают текущее положение дел катастрофой. По их мнению, спрос на рынке есть. Но из-за проблем, связанных с регистрацией, его не удается зафиксировать. Помимо этого, на руках у людей имеются живые деньги. Однако они не спешат вкладывать их в недвижимость, ожидая очередного снижения цен. Об этом может косвенно свидетельствовать уменьшение доли ипотечных сделок по итогам марта, а также бум закрытия вкладов, о котором кричали СМИ в конце марта и начале апреля.
Но оптимизм оптимизмом, а без потерь застройщикам пройти этот кризис не удастся. Дело в том, что снижение продаж было неравномерным. Одни проекты проседали, другие, напротив, продавались лучше. Это безусловно отражалось на выручке девелоперов. Однако прямой зависимости между выручкой и спросом не было.
К примеру, за апрель и май спросом пользовались проекты компаний «ПИК» и «Инград». При этом их выручка за май уменьшилась на 21 и 25 процентов соответственно.
Эксперты ЦИАН считают, что к банкротству приближаются компании, которые работают по старым правилам. Или как принято говорить — без привлечения проектного финансирования. Например, в Москве порядка 40% разрешений на строительство предусматривают продажи с помощью эскроу-счетов. Оставшиеся 60% позволяют работать без них.
Меньшие потери, при двухмесячном падении спроса, могли понести застройщики, имеющие проектное финансирование и продававшие объекты через эскроу. Возможно чуть хуже обстоят дела у девелоперов, имеющих проектное финансирование, но не работающих с эскроу-счетами. Тогда банк будет требовать стабильных продаж. В противном случае, кредитор может повысить ставку, по которой ссужает деньги на проект.
В самой плохой ситуации могут оказаться небольшие застройщики, которые возводят объекты на деньги от продаж. Отсутствие сделок в течении длительного периода времени может привести к заморозке проекта. Однако в этом случае спасти ситуацию могла бы льготная ипотека.
Но и она не станет манной небесной. Если за счет высокой маржинальности проектов столичные застройщики еще смогут удержаться на плаву, то в регионах все может оказаться куда хуже.
Эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко предполагает, что к осени текущего года можно будет ожидать волну банкротств застройщиков. Дело в том, что за время самоизоляции количество заключенных договоров долевого участия уменьшилось на 55 — 60%. Это сопоставимо со снижением продаж компаниями, работающими по старой схеме, примерно на 110 — 115 млрд рублей. По сути это подобие кассового разрыва. Само собой такой стресс-тест смогут пройти не все девелоперы.
