Чем отличается кредитный договор от договора ипотеки

Жилищный и обычный потребительский кредит похожи, но не идентичны. Оба выдаются под обязательный возврат; оба требуют проверки финансового прошлого заемщика и его долговой нагрузки. Ключевое отличие этих продуктов — цель. Потребзайм может быть потрачен на что угодно, а ипотека — исключительно на приобретение недвижимости. Квартира, студия, дом, коттедж, комната — все варианты хороши, главное, это должны быть жилые квадратные метры.

Разное назначение займов диктует различия в условиях их получения. По ипотечному соглашению купленная жилплощадь на время выплаты кредита становится залогом. Будущий собственник не может ею распоряжаться без согласия заимодавца. Обыкновенный кредитный договор, как правило, не содержит этого требования. И купленная таким способом квартира может быть продана, подарена, обменяна, завещана. Без уведомления кредитора.

Для покупки жилья нужны суммы, на порядок превышающие стоимость других человеческих потребностей. Автомобиль, ремонт, отпуск, лечение «укладываются» в 5-7 миллионов рублей. Это максимум, который предлагают банки желающим взять потребкредит. У ипотеки другие цифры. Они различаются по регионам, но 50 млн достаточно для приобретения жилплощади в столице и крупнейших городах страны.

Со сроками возврата похожая история. В потребительском кредитовании средний период расчетов — 5-7 лет, в жилищном — 15-20. В первом случае переплата редко достигает трети от занятой суммы, во втором — за счет растянутого на десятилетия погашения — может кратно превышать основной долг. При этом процентная ставка, наоборот, в ипотечном займе всегда ниже, чем в нецелевом.

Особенно интересные условия дает участие в специальных льготных программах, субсидируемых государством. Семьям с детьми, работникам IT-отрасли, жителям Дальнего Востока оно готово оплачивать от 1/3 до 3/4 процентов, уменьшая переплату за пользование банковскими деньгами на значимые 30-70%. На длинной дистанции такая помощь позволяет людям сэкономить шестизначные суммы.

В обычном кредитовании нет льготников. Ставка рассчитывается индивидуально, с учетом доходов, текущих обязательств и платежной истории заемщика. Банк ориентируется на «ключ» ЦБ, добавляя к нему несколько процентных пунктов. 1-3% скидки получают «избранные»:

• зарплатные и давние проверенные клиенты;
• держатели накопительных и брокерских счетов;
• те, кто предоставил залоговое имущество или привлек поручителя.

Большой плюс ипотеки — возможность погасить часть долга материнским капиталом, льготным сертификатом или государственной субсидией. А еще покупатель первого жилья может рассчитывать на 13% налоговый вычет от стоимости квартиры и уплаченных процентов. Взявший потребкредит таких бонусов лишен. Он может рассчитывать только на возврат части страховки при досрочном погашении или полный отказ от нее в «период охлаждения». Если не побоится взять на себя все риски.

Жилищный займ требует обязательного страхования покупаемых метров, а также жизни и здоровья заемщика. Иногда кредитор включает в полис титул собственности — защиту от потери права на жилье из-за скрытых прошлых проблем. Однако тщательная юридическая проверка объекта, которую берут на себя заимодатели при выдаче кредита, обычно исключает этот риск.

Потребительский заемный продукт оформить легче: меньше документов, выше лояльность к заявителю. Подготовка ипотечного договора занимает несколько недель. Банк должен проверить покупаемый объект (имея право его не одобрить) и финансовый статус клиента. Времени и денег потребуют экспертная оценка объекта, нотариальное сопровождение сделки и регистрация собственности. В этом плане потребзайм быстрее: нередко от подачи заявки до выдачи средств проходит всего один день.