Возможна ли перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке?
Большинство людей держат в голове образ квартиры мечты. Они точно знают где и какого размера будет спальня, на каком расстоянии от стены встанут столы, стулья. Составлен подробный план составляющих ее частей. И когда появляется возможность приобрести недвижимость, эти клиенты становятся самыми требовательными покупателями. Жаль, что рынок не всегда предлагает им желаемый объект. К тому же, недвижимость сейчас часто покупается благодаря ипотеке. А банки не дают времени для поиска и осмотра всего, что предлагают риелторы. Поэтому, через какое-то время люди делают выбор и решают заняться апгрейдом квартиры.
Реконструкция, переустройство или перепланировка?
Недвижимость выбрана, документы заимодателю поданы, ипотека одобрена. Спустя время гражданин становится счастливым обладателем жилья. И тут начинается самое интересное. Не все владельцы понимают какой вид и тип изменений понадобится внести, чтобы купленная квартира превратилась в мечту.
Если планируется остекление лоджии/балкона, установка дверного проема или оконного, это называется реконструкцией.
Другое дело, если хозяева хотят заменить/перенести инженерные сети, электрическое или любое другое оборудование. В этом случае речь пойдет о переустройстве. Если верить 25-й статье Жилищного кодекса, эти действия потребуют внесения изменений в техпаспорт квартиры.
Но, если нужно изменить конфигурацию комнат, путем проведения ремонтно-строительных работ, то это уже называется перепланировкой. Для этих целей понадобится получить разрешение. А по окончании манипуляций, владелец должен актуализировать техпаспорт.
Можно ли сделать перепланировку, если моя квартира в ипотеке?
Можно или нельзя зависит от того, что прописано в договоре. Ряд кредитных организаций дополняет его пунктом, который запрещает делать перепланировку. Тогда клиент может попытаться нарушить это условие, что чревато судебными разбирательствами. Крупные банки чаще требуют согласовывать подобные шаги.
Делается это, в основном, по двум причинам. Первая — идут на встречу. Вторая — кредитор страхуется на случай непредвиденных обстоятельств.
Хочется напомнить, что до момента окончания выплат по ипотеке, финучреждение является законным владельцем квартиры. Это значит, что любые действия придется согласовывать с ним.
Что будет, если перепланировка неузаконенная?
Самый страшный сценарий — потеряет квартиру. Кредитор имеет право расторгнуть договор ипотеки, затребует досрочный возврат денег. Тогда вы не вернете потраченные средства.
Менее трагичный вариант — сотрудник банка приедет в качестве инспектора. Тут возможно два пути. Первый — заставят узаконить перепланировку, сделанную в квартире. Если клиент не согласится, будет осуществлен переход к не хорошему сценарию. Второй путь — вернуть все как было.
Независимо от развития события, покупатель рискует получить штраф. При отсутствии разрешений, все признают самовольными изменениями. Если верить статье 7.21 КоАП РФ, физическое лицо оштрафуют на сумму 2000 — 2500 рублей, юридическое на 350 тысяч — 1 миллион.
Согласование со всеми участниками
Чтобы не стать обладателем штрафа за неузаконенную перепланировку, заемщику придется подавать документы в жил. инспекцию на получение разрешения. Одно из них — письменное согласие формального собственника квартиры, которым является кредитор. При подаче заявления в финансовую организацию, стоит приложить отчет страховой компании о рисках наступления несчастных случаев при проведении ремонтных работ и после их окончания.
Проводимая перепланировка повлияет на характеристики жилого помещения. Может измениться площадь квартиры и другие количественные/качественные показатели, на основании которых рассчитывалась стоимость страхового полиса на момент оформления ипотеки. Это значит, что вероятнее всего придется привлекать независимого оценщика. Он должен дать заключение относительно текущей цены объекта.
На какую перепланировку финорганизации не согласятся?
Покупатели уже не первый год видоизменяют квартиры, поэтому банкиры смогли составить примерный перечень работ, которые не согласовывают. К ним относятся:
- Причинение вреда несущим конструкциям, нарушение целостности, что придет к разрушению;
- Уменьшение/ликвидация каналов естественной вентиляции;
- Действия, которые приведут к росту нагрузки на конструкцию сверх допустимых норм;
- Вынос радиаторов отопления на веранду/балкон;
- Монтаж/подключение теплых полов к общедомовой системе горячего водоснабжения.
Порядок действий и примерные финансовые затраты
Перепланировка состоит из нескольких этапов, каждый потребует наличия денег.
Перво-наперво понадобится подготовить проект квартиры. Этим займется любое архитектурно-проектное бюро за 15000-20000. Срок выполнения обычно составляет в пределах 2-3 недель.
После выдачи бумаг на руки, следует обратиться в страховую за получением отчета. Его нужно приложить к заявлению на получение согласия и подать в банк. За рассмотрение прошения возьмут комиссию в размере 2 — 5 тысяч. По времени все займет около 30 дней.
Когда финорганизация даст согласие, необходимо подготовить бумаги для подачи в следующую инстанцию — жилищную инспекцию. Стоимость разрешения — в районе 30000 рублей. Если прибегнуть к помощи посредника, стоит готовиться к увеличению затрат.
Пройдет около полутора месяцев как инспекция даст положительный ответ. Затем можно приступить к выполнению намеченного.
По окончании перепланировки, предстоит последний и заключительный этап — оформление новых документов на квартиру, их подтверждение в кадастровой палате, БТИ.
Весь процесс займет около 6 месяцев времени, потребует минимальной суммы 60000. Но не нужно относиться к этим цифрам как к истине в последней инстанции. Не учтено много факторов. А именно, дополнительные комиссии/сборы, которые могут появиться в будущем. Может с первого раза пройти по всем кабинетам не получится, придется просить посредников о содействии. Перепланировка дело затратное, как в плане времени, так и материальном.
А как ко всему относится Сбербанк?
В России много заимодателей. Но во все времена и в любую погоду лидером рынка был, есть и остается — Сбербанк. По этой причине многих интересует как он относится к перепланировке.
Друзья дорогие, можете выдохнуть. Если верить типовому договору компании, то никаких запрещающих пунктов в нем нет. Это говорит о том, что в данном вопросе все основано на стандартах и правилах ЖК РФ. Если перепланировка, проделанная в квартире, укладывается в государственные нормы, то Сбербанк может приступить к рассмотрению заявки. Но может и отказать. В этом случае никто не запрещает обращаться в суд.
Но пока отказа не последовало, следует явиться в отделение, написать заявление на специальном бланке. Затем его зарегистрируют в системе, присвоив специальный номер. По нему, в будущем, станет возможным отслеживать состояние обращения с помощью отделений банка или контакт-центра.
Согласие на изменения в банке ВТБ
Следом за Сбербанком «укоренился» ВТБ. Он имеет меньше заемщиков. Но среди них есть люди, желающие выполнить перепланировку в собственных квартирах. Для получения одобрения потребуется подать заявление, где должен иметься перечень планируемых манипуляций. К нему нужно прикрепить бумаги страховщика, в которых он указывает, что оповещен гражданином о намерениях и не отказывается от взятых обязательств. Если в квартире будет установлен повышенный тариф, следует предоставить копию квитанции о его оплате. После подготовки пакета документов, он передается лично в отделение ВТБ, либо при помощи факса или электронной почты. Официально заявленный срок принятия решения — 7 дней.
Если владелец квартиры осуществит перепланировку без согласований, он должен вернуть все в исходный вид, в соответствии с поэтажным планом.
ВТБ не согласует работы людям, которые имеют просрочку по кредиту или страховым взносам, либо не вовремя предоставили бумаги, подтверждающие права ипотеки объекта в пользу банка.
Резюмируя вышесказанное хочется добавить, что в желаниях заемщиков нет ничего плохого. Кредиторы готовы идти на встречу. Запретить перепланировку могут нерадивым клиентам. Тем, кто систематически нарушает график платежей, наплевательски относится к выполнению обязательств. Или просто готов поставить жизнь и здоровье окружающих под угрозу.
